భార‌త నిర్మాణ రంగానికి బ‌డ్జెట్ భ‌రోసానిచ్చేనా?

ఒక‌టి కాదు రెండు కాదు దాదాపు రెండు ద‌శాబ్దాల‌ నుంచి గృహ‌నిర్మాణ రంగం కేంద్రాన్ని కోరుతూనే ఉంది. కానీ, ఇంత వ‌ర‌కూ కేంద్రంలో ఉన్న రెండు ప్ర‌భుత్వాలు క‌నిక‌రించ‌లేదు. అస‌లా విన్న‌పాన్ని పెద్ద‌గా ప‌ట్టించుకోలేదు. సుమారు 250 ప‌రిశ్ర‌మ‌లు ఆ రంగంపై ఆధార‌ప‌డ్డా.. వ్య‌వ‌సాయం త‌ర్వాత అధిక‌శాతం మందికి ఉద్యోగ‌, ఉపాధి అవ‌కాశాల్ని క‌ల్పిస్తున్నా.. కేంద్ర ప్ర‌భుత్వాలు చూసీచూడ‌న‌ట్లే వ్య‌వ‌హ‌రిస్తున్నాయి. మ‌రి, మ‌ళ్లీ బ‌డ్జెట్ వ‌చ్చేసింది. క‌నీసం ఈసారైనా కేంద్ర ప్ర‌భుత్వం త‌మ‌కు ప‌రిశ్ర‌మ హోదాను ఇస్తుందో లేద‌న‌ని భార‌త నిర్మాణ రంగానికి ఆస‌క్తితో ఎదురు చూస్తోంది. మ‌రి, ఎప్ప‌టిలాగే 2024 బ‌డ్జెట్ నుంచి ఇండియ‌న్ రియ‌ల్ ఎస్టేట్ రంగం ఏం కోరుకుంటుందో చూసేద్దామా..

బడ్జెట్ అంటే చాలు.. పూరి గుడిసెలో ఉండే వ్య‌క్తి నుంచి బ‌డా బిజినెస్ మెన్‌లు, ఉద్యోగులు, వ్యాపారవేత్త‌లు వంటివారు ఎంతో ఆస‌క్తిగా ఎదురు చూస్తుంటారు. ఇక మ‌హిళ‌లైతే బంగారం రేటేమైనా త‌గ్గుతుందా? వ‌స్తువుల రేట్లు ఏమైనా పెరుగుతాయా అని ఆత్రుత‌తో బ‌డ్జెట్ అప్‌డేట్స్‌ని ఫాలో అవుతుంటారు. మ‌రి, సార్వత్రిక ఎన్నికల ముందు 2024-25 సంవత్సరానికి మధ్యంతర బడ్జెట్ ప్రవేశపెట్టిన కేంద్ర ప్రభుత్వం.. పూర్తిస్థాయి బడ్జెట్ ను.. ఈనెల 23న లోక్ సభలో ప్రవేశపెట్టడానికి సన్నాహాలు చేస్తోంది. ఈ నేపథ్యంలో కేంద్ర బడ్జెట్ లో రియల్ రంగానికి ఎలాంటి ప్రోత్సాహకాలు, రాయితీల‌ను ఇవ్వాలి? విభాగాల వారీగా అన్ని అంశాలనూ విశ్లేషిస్తూ.. ఎవరికేం కావాలో సీబీఆర్ఈ సూచించింది. ఈ మేరకు సీబీఆర్ఈ ఇండియా చైర్మన్ అంశుమ‌న్ మ్యాగ‌జీన్ ఓ నివేదిక విడుద‌ల చేశారు. ముఖ్యాంశాలివీ..

హౌసింగ్ సెక్టార్..

ఆదాయపన్ను చట్టం 1961 సెక్షన్ 80సి కింద గృహ రుణాలపై వడ్డీ మినహాయింపు పరిమితి ప్రస్తుతం ఏడాదికి రూ. లక్షన్నర ఉంది. రెసిడెన్షియల్ యూనిట్ల ధరల పెరుగుదల కారణంగా దీనిని ఏడాదికి రూ. 4 లక్షలకు పెంచాలి. అంతే కాకుండా ఈ పన్ను మినహాయింపు పూర్తిగా సెక్షన్ 80సి నుంచి తీసివేయాలి. ఎందుకంటే ఇందులోనే జీవిత బీమా, పీపీఎఫ్ తదితర అంశాలున్నాయి.

గృహ కొనుగోలుదారులను ప్రోత్సహించడానికి గృహ రుణాలపై ఐటీ చట్టంలోని సెక్షన్ 24 బి కింద వడ్డీ మినహాయింపు పరిమితి ప్రస్తుతం ఏడాదికి రూ.2 లక్షలు ఉంది. రుణ చెల్లింపు ప్రారంభ సంవత్సరాల్లో వడ్డీ చెల్లింపు నిష్పత్తి ఎక్కువగా ఉంటుంది కాబట్టి.. దీనిని ఏడాదికి రూ.5 లక్షలకు పెంచాలి.

ప్రభుత్వం రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్ మెంట్ ట్రస్ట్ (రీట్) పెట్టుబడిదారుల కోసం సెక్షన్ 80సి కింద పన్ను ప్రోత్సాహకాలు ప్రవేశపెట్టాలి. ఇది రీట్లను ఆకర్షణీయమైన పన్ను పొదుపు సాధనంగా ఉద్భవించడానికి వీలు కల్పిస్తుంది. ఫలితంగా కొత్తగా ఎక్కువమంది పెట్టబడిదారులు వచ్చే అవకాశం ఉంది.

సెక్షన్ 180ఈఈఏ కింద అందుబాటు ధరల హౌసింగ్ కేటగిరీ కింద మొదటిసారి ఇల్లు కొన్నవారికి గృహరుణంపై చెల్లించే వడ్డీపై అదనంగా రూ.లక్షన్నర వరకు మినహాయింపు లభించేది. 2019-20లో ప్రారంభమైన ఈ పథకం 2022 మార్చి 31తో ముగిసింది. దీనిని పునరుద్ధరించడం తో పాటు ఈ ప్రయోజనాలను మిడ్ ఎండ్ సెగ్మెంట్ కు విస్తరించాలి.

ఈక్విటీ షేర్ల కోసం సెక్షన్ 112 తరహాలోనే ప్రత్యేక నిబంధన ద్వారా ఇంటిని విక్రయించడం ద్వారా వచ్చే దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాలపై ప్రస్తుతం 20 శాతం పన్ను విధిస్తున్నారు. దీర్ఘకాల మూలధన ఆస్తిగా అర్హత పొందేందుకు ప్రస్తుతం 24 నెలలపాటు ఇల్లు కలిగి ఉండాలి. అలాగే కొత్త ఆస్తిని తప్పనిసరిగా ఆ ఆస్తి అమ్మకానికి ఏడాది ముందు లేదా విక్రయించిన రెండేళ్ల తర్వాత కొనుగోలు చేయాలి. లేదా కొత్త నివాస ఆస్తిని ఆ ప్రాపర్టీ అమ్మిన మూడేళ్ల లోపు నిర్మించాలి. అలా కాకుండా ఎవరైనా 24 నెలలలోపే ఇంటిని విక్రయిస్తే ఆదాయ పన్ను స్లాబ్ ప్రకారం లాభాలపై ఎస్టీసీజీ పన్ను చెల్లించాలి. ఈ నేపథ్యంలో ఈ పన్ను రేటు 20 శాతం నుంచి తగ్గించాలని సిఫార్సు చేస్తున్నాం. అలాగే ఆస్తి హోల్డింగ్ వ్యవధి 24 నెలల నుంచి 12 నెలలకు తగ్గించాలి. తద్వారా దానికి మూలధన లాభాల పన్ను బాధ్యత ఉండదు. రెండు ప్రాపర్టీల్లో తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడానికి మూలధన లాభాలపై రూ.2 కోట్ల పరిమితిని కూడా తీసివేయాలి.

మూలధన లాభాల గణన కోసం మూడు వేర్వేరు హోల్డింగ్ పిరియడ్లు వర్తిస్తాయి. అంటే వివిధ ఆస్తులకు 12 నెలలు, 24 నెలలు, 36 నెలలు.. అలాగే పన్ను రేట్లు 10 శాతం నుంచి 20 శాతం వరకు ఉంటాయి. ఈ మూడు రకాల హోల్డింగ్ పిరియడ్లను రెండుకి తగ్గించడం ద్వారా ప్రభుత్వం పన్ను విధానాన్ని సరళీకృతం చేయాలి.

2023 బడ్జెట్లో ఆదాయపన్ను చట్టంలోని 54, 54 ఎఫ్ సెక్షన్ల ప్రకారం రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీల్లో మళ్లీ పెట్టుబడులు పెట్టడం కోసం దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభం పన్ను మినహాయింపు కోసం ప్రభుత్వం రూ.10 కోట్ల సీలింగ్ నిర్ధారించింది. క్యాపిటల్ గెయిన్స్ అకౌంట్ స్కీమ్ కి కూడా అదే పరిమితి నిర్ధారించారు. అధిక నికర విలువ కలిగిన వ్యక్తులు, పెద్ద పరిమాణపు రెసిడెన్షియల్ పెట్టుబడులకు ఇది పెద్ద ఆటంకం కాబట్టి.. ఈ పరిమితిని తీసివేయాలి.

లిస్టెడ్ షేర్లపై క్యాపిటల్ గెయిన్స్ హోల్డింగ్ పిరియడ్ 12 నెలలు ఉంటే దీర్ఘకాలికంగా పరిగణిస్తారు. రీట్స్, ఇన్విట్స్ కోసం ఇది 36 నెలలుగా ఉంది. ఈ నేపథ్యంలో రీట్స్, ఇన్విట్స్ హోల్డింగ్ పిరియడ్ ను 12 నెలలకు ప్రామాణికం చేయాలి.

అందుబాటు గృహాలు..

ప్రస్తుతం అందుబాటు ధరల గృహాలకు సంబంధించిన ప్రమాణాలు ఆస్తి ధర (రూ.45 లక్షలు), కార్పెట్ ఏరియా (60 చదరపు మీటర్ల నుంచి 90 చదరపు మీటర్లు), ఇంటి కొనుగోలుదారు (ఈడబ్ల్యూఎస్, ఎల్ఐజీ) ఆదాయంపై ఆధారపడి ఉన్నాయి. ఈ పథకాన్ని మరింత విస్తరించడానికి వీలుగా ఖర్చు, పరిమాణం, ఆదాయ ప్రమాణాలను కూడా విస్తరించాలి. మెట్రో నగరాల పరిమాణ ప్రమాణాలను 90 చదరపు మీటర్లుగా చేయాలి. అలాగే పెద్ద మెట్రో నగరాల్లో (ముంబై, ఢిల్లీ) మూలధన విలువలు ఇతర నగరాల కంటే ఎక్కువగా ఉంటాయి. అందువల్ల నగరం, రాష్ట్ర డైనమిక్స్ ఆధారంగా అర్హత ప్రమాణాలను నిర్వచించడానికి యూనిట్ పరిమాణాలు, ధరలను మూడు నుంచి నాలుగు కేటగిరీలుగా ఏర్పాటు చేయాలి.

ప్రధాన మంత్రి ఆవాస్ యోజన (పీఎంఏవై) పథకానికి గత సంవత్సరం కంటే బడ్జెట్ కేటాయింపులు పెరగడం, ఈ పథకం కింద అదనంగా మూడు కోట్ల గ్రామీణ, పట్టణ గృహాలను నిర్మించడానికి ఆర్థిక సహాయం అందిస్తామని కేబినెట్ లో తీర్మానించడం ఈ పథకానికి ప్రభుత్వం ఇస్తున్న ప్రాధాన్యతను తెలియజేస్తోంది. 2024-25 మధ్యంతర బడ్జెట్ ప్రవేశపెట్టిన సందర్భంగా.. అద్దె ఇళ్లు, మురికివాడలు, అనధికారిక కాలనీల్లో నివసిస్తున్న అర్హులైన మధ్యతరగతి వర్గాలకు సహాయం చేయడానికి పీఎంఏవై-అర్బన్ పథకాన్ని ప్రకటించారు. దీనికి సంబంధించిన వివరాల కోసం ఆసక్తిగా ఎదురుచూస్తున్నారు.

సెక్షన్ 80ఐబీఏ కింద ప్రభుత్వం అందుబాటు గృహ ప్రాజెక్టుల అభివృద్ధి ద్వారా వచ్చే లాభాలపై 100 శాతం పన్ను మినహాయింపు ఇచ్చారు. అయితే, ఇది 2022లో ముగిసింది. ఈ పథకాన్ని పునరుద్ధరిస్తే.. అందుబాటు ధరల గృహ ప్రాజెక్టుల డెవలపర్లకు ప్రయోజనకరంగా ఉంటుంది.

జీఎస్టీ హేతుబద్ధీకరణ, సర్దుబాట్లు, సవరణలు..

గత కొన్ని సంవత్సరాలుగా పెరుగుతున్న నిర్మాణ వ్యయాలను ఎదుర్కొంటున్న నిర్మాణ పరిశ్రమ, 2023లో ధరలను తగ్గించడంతో కొంత ఉపశమనం పొందింది. 2023లో, మెటీరియల్ ధరలలో క్రమంగా తగ్గుదల సీబీఆర్ఈ ఇన్‌పుట్ మెటీరియల్ కాస్ట్ ఇండెక్స్ తగ్గడానికి దారి తీసింది. స్టీల్, సిమెంట్ అనేవి నిర్మాణ రంగాలో చాలా కీలమైన మెటీరియల్స్ కాబట్టి.. ఈ రెండింటిపై జీఎస్టీ తగ్గించాలి. ప్రస్తుతం 28 శాతం స్లాబ్ లో ఉన్న సిమెంట్‌ను 18% స్లాబ్‌లో చేర్చాలి. అలాగే ప్రస్తుతం 18 శాతం స్లాబ్ లో ఉన్న స్టీల్ ను 12% స్లాబ్‌లో చేర్చాలి.

హౌసింగ్ ప్రాజెక్టుల్లో అందుబాటు గృహాల విభాగం మినహా, ఇన్‌పుట్ ట్యాక్స్ క్రెడిట్ లేకుండా 5% చొప్పున జీఎస్టీ వర్తిస్తుంది. ఐటీసీ లేకుండా అందుబాటు గృహాలకు జీఎస్టీ ఒక శాతంగా ఉంది. పాలరాయి, టైల్స్, గాజు, ముందుగా నిర్మించిన నిర్మాణ భాగాలు మొదలైన కీలకమైన నిర్మాణ సామగ్రిపై జీఎస్టీ 12-28% మధ్య మారుతూ ఉంటుంది. దాని క్యాస్కేడింగ్ ప్రభావాల కారణంగా, జీఎస్టీ కౌన్సిల్ ఐటీసీని పునరుద్ధరించాలి.

అభివృద్ధి హక్కుల బదిలీ (టీడీఆర్), అసైన్ మెంట్ డీడ్, వన్ టైం ప్రీమియంతో దీర్ఘకాలిక లీజుపై భూమి కేటాయింపు జీఎస్టీకి వెలుపల ఉండాలి.భవనాలను లీజుకు తీసుకుని నిర్మించే డెవలపర్లు, నిర్మాణ వ్యయాలు పెరగడం వల్ల అపారమైన ఆర్థికపరమైన చిక్కులతో పోరాడుతున్నారు. నిర్మాణ వ్యయం సాధారణంగా మొత్తం ప్రాజెక్ట్ వ్యయంలో 32% నుంచి 38% వరకు ఉంటుంది. అటువంటి సేవలపై 18% చొప్పున జీఎస్టీ వర్తిస్తుంది (ఇది కంపెనీకి ఖర్చు అవుతుంది). ఈ సంస్థలకు ప్రభుత్వం ఐటీసీని మంజూరు చేయాలి.

క్లయింట్ నుంచి స్వీకరించేవి చాలా వరకు సేవలకు సంబంధించినవే కావడం వల్ల కో వర్కింగ్ స్పేసెస్ పై టీడీఎస్ రేట్లను తగ్గించాలనే డిమాండ్ ఉంది. కో వర్కింగ్ స్పేస్ సేవల విషయంలో టీడీఎస్ స్లాబ్ ను 10 శాతం నుంచి 2 శాతానికి తీసుకురావాలి.

అందుబాటు ధ‌ర‌కే భూముల‌ను..

పోర్టు ట్రస్ట్, రైల్వేలు, రక్షణ శాఖకు సంబంధించి ఉపయోగించని భూములు చాలానే ఉంటాయి. వీటిని సరైన ప్రైవేటు డెవలపర్ భాగస్వామ్యంతో అందుబాటు ధరల గృహాల నిర్మాణానికి వినియోగించాలి. అంతేకాకుండా ఇండస్ట్రియల్ పార్కులు, సంబంధిత మౌలిక వసతుల అభివృద్ధికి కూడా ఈ భూభాగాలను ఉపయోగించవచ్చు.

త్వరితగతిన అభివృద్ధి చేయడానికి, భూసేకరణను సజావుగా చేయడానికి భూ వినియోగంలో మార్పులకు సంబంధించి సమగ్ర ఫ్రేమ్ వర్క్ ప్రభుత్వం అందించాలి.

అద్దె ఇల్లు

మోడల్ టెనెన్సీ యాక్ట్ (ఎంటీఏ) ఆమోదం అనేది అద్దె ఇళ్ల విభాగంలో సానుకూల చర్యే. అయితే, భారత్ లో స్థూల అద్దె దిగుబడి తక్కువ స్పెక్ట్రమ్ లో కొనసాగుతోంది. చాలామంది పెట్టుబడిదారులు ఆర్థికంగా అధిక రాబడి కోసం ప్రాపర్టీ ధరల పెరుగుదలపైనే ఆధారపడుతున్నారు. ఈ నేపథ్యంలో అలాంటి డెవలపర్లు బిల్డ్ టు లీజ్, అద్దెకు సొంత రెసిడెన్షియల్ ప్రాజెక్టులను నిర్మించేందుకు ప్రత్యేక నిధిని ఏర్పాటు చేయడం ద్వారా మూలధనాన్ని సులభతరం చేయడంతో పాటు ఐదేళ్ల పాటు ఆస్తి పన్ను మినహాయించాలి.

ఎంటీఏ చట్టాన్ని ఆమోదించే వేగం రాష్ట్రాల మధ్య చాలా నెమ్మదిగా ఉంది. ఇప్పటివరకు ఆంధ్రప్రదేశ్, తమిళనాడు, ఉత్తరప్రదేశ్, అస్సాం వంటి కొన్ని రాష్ట్రాలు మాత్రమే ఎంటీఏ తరహాలో తమ అద్దె చట్టాలను సవరించాయి. ఈ నేపథ్యంలో ఎంటీఏని వేగంగా స్వీకరించడానికి కేంద్ర ప్రభుత్వం రాష్ట్రాలను ప్రోత్సహించాలి.

ఇంటి అద్దె భత్యం (హెచ్ఆర్ఏ) మినహాయింపు నగరాల్లో పెరుగుతున్న అద్దెలకు అనుగుణంగా లేదు. అద్దె గృహాలకు ఊతమిచ్చేందుకు ఉద్యోగుల జీతాల్లో హెచ్ఆర్ఏ మినహాయింపును 15 నుంచి 20 శాతానికి పెంచడాన్ని పరిశీలించాలి.

రెసిడెన్షియల్ యూనిట్ల యజమానుల కోసం ప్రతి పన్ను చెల్లింపుదారునికి నికర వార్షిక‌ విలువలో 30 శాతం స్టాండర్డ్ డిడక్షన్ అనుమతిస్తున్నారు. పెరుగుతున్న ద్రవ్యోల్బణం, అద్దె ఇళ్ల నుంచి ప్రభావవంతమైన రాబడిని మెరుగు పరచడానికి ఆదాయ పన్ను చట్టంలోని సెక్షన్ 24 (ఎ) ప్రకారం అద్దె ఆదాయం నుంచి నికర వార్షిక విలువ స్టాండర్డ్ డిడక్షన్ ను 30 శాతం నుంచి 50 శాతానికి పెంచాలి.

నిర్మాణ ఫైనాన్స్ కోసం ఈసీబీ

ఆర్బీఐ జారీచేసిన ఎక్స్ టర్నల్ కమర్షియల్ బారోయింగ్ (ఈసీబీ) ఫ్రేమ్ వర్క్, ఈసీబీ పొందే కంపెనీలను సాధారణ హౌసింగ్ ప్రాజెక్టుల నిర్మాణం లేదా అభివృద్ధి కోసం ఉపయోగించడానికి వీల్లేదు. పైగా వాటి వినియోగానికి సంబంధించి సందిగ్ధత కూడా ఉంది. ఈ నేపథ్యంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో వృద్ధిని మరింత పెంచడానికి ఈసీబీ ఫ్రేమ్ వర్క్ కింద సడలింపులు ఇవ్వాలి.

హరిత లక్ష్యాలు

భారతదేశం 2030 నాటికి భారీ 500 గిగావాట్ల పునరుత్పాదక ఇంధన సామర్థ్యాన్ని లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది. సవాళ్లు ఉన్నప్పటికీ, మన దేశం అద్భుతమైన పురోగతిని సాధించింది. అక్టోబర్ 2023లో 132 గిగావాట్ల నుంచి మార్చి 2025 నాటికి 170 గిగావాట్ల పునరుత్పాదక ఇంధన సామర్థ్యాన్ని పెంచుకోవడానికి సిద్ధంగా ఉంది. ఈ క్రమంలో ప్రభుత్వం తన బడ్జెట్ ప్రకటనల ద్వారా, తక్కువ-ధర ఫైనాన్సింగ్, డెవలపర్‌లు, వినియోగదారులకు పన్ను మినహాయింపులు వంటి కార్యక్రమాల ద్వారా పునరుత్పాదక ఇంధన స్వీకరణకు మద్దతు పెంచుకోవాలి. అంతేకాకుండా పునరుత్పాదక ఇంధన వనరుల స్వభావాన్ని నిర్వహించడానికి స్మార్ట్ గ్రిడ్‌ల కోసం ట్రాన్స్ మిషన్ ఇన్‌ఫ్రాస్ట్రక్చర్‌ను అప్‌గ్రేడ్ చేయడం చాలా కీలకం.

తక్కువ ఉద్గార సాంకేతికతలు, ప్రక్రియల వైపు పెట్టుబడులు పెట్టేలా పరిశ్రమలను ప్రోత్సహించేందుకు ‘కార్బన్ మార్కెట్ స్థిరీకరణ నిధి’ని ఏర్పాటు చేయాలి.

లాజిస్టిక్స్ రంగంలో స్థిరమైన వృద్ధికి రోడ్ మ్యాప్‌ను రూపొందించాలి. ఎల్ఈఈడీ ధృవీకరించబడిన గిడ్డంగులకు ప్రోత్సాహకాలను ఇవ్వాలి.

జీఎస్టీ జీరో రేటింగ్‌

2023 అక్టోబర్ ఒకటో తేదీ నుంచి అమల్లోకి వచ్చిన సముద్ర సరకు దిగుమతులపై ప్రభుత్వం 5% సమీకృత జీఎస్టీని మినహాయించినప్పటికీ, అంతర్జాతీయ అవుట్‌బౌండ్ ఓషన్ ఫ్రైట్‌పై 5%, ఔట్‌బౌండ్ ఎయిర్ ఫ్రైట్‌పై 18% సమీకృత జీఎస్టీ వర్తిస్తోంది. వాణిజ్యాన్ని సులభతరం చేయడానికి, అంతర్జాతీయ పన్ను పద్ధతులతో భారతదేశాన్ని సమం చేయడానికి, లాజిస్టిక్స్ ఖర్చులను తగ్గించడానికి అన్ని అంతర్జాతీయ రవాణా సేవలకు జీఎస్టీ జీరో రేటింగ్‌ను అమలు చేయడాన్ని ప్రభుత్వం పరిశీలించాలి.