జేపీ అసోసియేట్స్‌, అమ్ర‌పాలి, యూనిటెక్‌, నితేష్ ఎస్టేట్స్‌.. ఇవ‌న్నీ బ‌డా నిర్మాణ సంస్థ‌లే.. పేరెన్నిక గ‌ల కంపెనీలే.. వీటితో ప‌లువురు స్థ‌ల యజమానులు జాయింట్ డెవలప్మెంట్ అగ్రిమెంట్ కుదుర్చుకున్నారు. ఆయా కంపెనీలేమో ఏజెంట్ల ద్వారా ప్రీ లాంచ్‌లో ఫ్లాట్లను అమ్మేశాయి. వ‌చ్చిన సొమ్మును వేరే ప్రాజెక్టుల్లోకి బ‌దిలీ చేశాయి. ఈలోపు మార్కెట్ ప్ర‌తికూలంగా మార‌డంతో అమ్మ‌కాలు తగ్గాయి. నిర్మాణ సామ‌గ్రి స‌ర‌ఫ‌రాదారుల‌కు సొమ్ము చెల్లించ‌లేదు. ఫ‌లితంగా, నిర్మాణ ప‌నులు నిలిచిపోయాయి. కొనుగోలుదారుల‌కు సకాలంలో ఫ్లాట్లు అంద‌లేదు. వృత్తి నిపుణులు, సిబ్బందికి జీతాలివ్వ‌ని ప‌రిస్థితి. బ్యాంకుల రుణాల్ని ఎగ్గొట్టాయి. కేసులు కోర్టుల్లోకి వెళ్లింది. మొత్తానికి, స్థ‌ల య‌జ‌మానుల‌కు దిక్కుతోచ‌ని ప‌రిస్థితి ఏర్ప‌డింది.
గ‌త కొంత‌కాలం నుంచి మ‌న రియల్ రంగంలో నెల‌కొంటున్న ప‌రిస్థితుల్ని క్షుణ్నంగా గ‌మ‌నిస్తే.. హైదరాబాద్ స్థ‌ల‌య‌జ‌మానులూ ఢిల్లీ- ఎన్‌సీఆర్ త‌రహా అగాధంలోకి ప‌డిపోతున్నారా అనే సందేహం క‌లుగుతోంది. ఎందుకంటే, అక్క‌డి స్థ‌ల‌య‌జ‌మానులు అత్యాశ‌కు పోయి.. ఊహించిన దానికంటే ఎక్కువ అడ్వాన్సు తీసేసుకుని.. అధిక నిర్మాణ స్థ‌లం క‌ట్టేవారితోనే జాయింట్ డెవలప్మెంట్ అగ్రిమెంట్ కుదుర్చుకుని అడ్డంగా బుక్క‌య్యారు. ఆయా ప్రాజెక్టుల మీద కొనుగోలుదారులు కోర్టు కేసులు వేయ‌డంతో ఏం చేయాలో అర్థంకాక త‌ల ప‌ట్టుకుంటున్నారు. ఇప్పుడేమో ఆ ప్రాజెక్టు పూర్తి కాక.. అలాగ‌నీ ఆ నిర్మాణాన్ని వేరే వాళ్ల‌కు అప్ప‌గించ‌లేక.. స్థ‌ల యజమానులు న‌ర‌క‌యాత‌న అనుభ‌విస్తున్నారు. ఆ ప్రాజెక్టును పూర్తి చేయ‌లేక.. వేరే వాళ్ల‌కు అప్ప‌గించ‌లేక తెగ ఇబ్బంది ప‌డుతున్నారు.
కొంద‌రేం చేస్తున్నారంటే?
హైద‌రాబాద్‌లో నెల‌కొంటున్న హైప్ ని నిజ‌మేన‌ని భ్ర‌మ‌ప‌డి.. ఇక్క‌డేదో అద్భుతం జరుగుతుందని భావించి.. స్థ‌ల యజమానులు అత్యాశ‌గా ఆలోచించ‌డం ఆరంభించారు. ప‌శ్చిమ హైద‌రాబాద్‌లో అధిక అడ్వాన్సులు తీసుకుని.. ఎక్కువ నిర్మాణ స్థ‌లం ఇచ్చేవారికే త‌మ భూముల్ని డెవలప్మెంట్ నిమిత్తం అప్ప‌గిస్తున్నారు. త‌ను సకాలంలో ప్రాజెక్టును పూర్తి చేయ‌గ‌ల‌డా? లేదా? అనే అంశాన్ని అంచ‌నా వేయ‌డంలో విఫ‌లమ‌వుతున్నారు. కేవ‌లం డెవ‌ల‌ప‌ర్ ఇచ్చే అడ్వాన్సు.. అధిక నిర్మాణ స్థ‌లం మీద పెట్టే దృష్టి పెడుతున్నారు. అంతేత‌ప్ప నిర్మాణం పూర్తి చేస్తారా? లేదా? అనే అంశాన్ని ప‌ట్టించుకోవ‌డం లేదు. దీని వ‌ల్ల భ‌విష్య‌త్తులో ఇబ్బందులు ఎదుర‌య్యే ప్ర‌మాదం లేక‌పోలేదు.
ఇప్ప‌టికైనా క‌ళ్లు తెర‌వాలి..
బెంగ‌ళూరులో ఒక పేరెన్నిక గ‌ల సంస్థ ఉంది. అందులో హేమాహేమీలూ డైరెక్ట‌ర్లుగా ఉన్నారు. ఆ సంస్థ య‌జ‌మాని వాస్త‌విక ప‌రిస్థితిని అంచ‌నా వేయ‌క.. ప‌దేళ్ల క్రిత‌మే దాదాపు యాభై ప్రాజెక్టుల్ని సైన్ చేశారు. వాటిలో కొన్ని పూర్తి కాలేదు. మ‌రికొన్ని నేటికీ అస‌లు ఆరంభ‌మే అవ్వ‌లేదు. పోనీ ఆయా స్థ‌ల యజమానులు వేరే డెవ‌ల‌ప‌ర్ల‌కు ప్రాజెక్టును అప్ప‌గించాల‌న్నా వీలు కావ‌ట్లేదు. ఎందుకంటే, కొన్నింట్లో కంట్రాక్ట‌ర్లు, నిర్మాణ సామ‌గ్రి స‌ర‌ఫ‌రాదారుల‌కు పాత బ‌కాయిలు చెల్లించాలి. కోర్టుకెళ్లిన కొనుగోలుదారుల‌కు కొంత సొమ్ము చెల్లించాలి. బ్యాంకుల‌కు రుణాల్ని క‌ట్టాలి. ఇవ‌న్నీ చేసిన త‌ర్వాత కొత్త డెవ‌ల‌ప‌ర్ కు మిగిలేదీ ఏమీ ఉండ‌ట్లేదు. అందుకే, అక్క‌డి స్థ‌ల‌య‌జ‌మానులు అడ్డంగా ఇరుక్కుపోయారు. అందులో బ‌య‌ట‌ప‌డ‌లేక నానా అగ‌చాట్లు ప‌డుతున్నారు. వీరి అనుభ‌వాన్ని చూసి అయినా హైదరాబాద్ స్థ‌ల యజమానులు క‌ళ్లు తెరుచుకోవాలి.
మ‌న వ‌ద్ద ఏం జ‌రుగుతోంది?
ప్ర‌భుత్వం ప్ర‌క‌టిస్తున్న మౌలిక స‌దుపాయాల ప్రాజెక్టుల్ని గ‌మ‌నించిన స్థ‌ల‌య‌జ‌మానులు ఇక్క‌డేదో అద్భుతం జరుగుతుందని పొర‌పాటు ప‌డుతున్నారు. అందుకే, ఫ్యాన్సీగా ఆలోచిస్తున్నారు. ఎవ‌రైనా డెవ‌ల‌ప‌ర్ స్థ‌లం కోసం వ‌స్తే.. 30 అంత‌స్తులు క‌డ‌తారా? న‌ల‌భై అంత‌స్తులు నిర్మిస్తారా? అంటూ ప్ర‌శ్నిస్తున్నారు. ఫ‌లానా డెవ‌ల‌ప‌ర్ అంత అడ్వాన్సు ఇస్తాన‌ని అన్నాడు.. మ‌రో బిల్డ‌ర్ ఇంత ప‌ర్సంటేజీ ఇస్తాన‌ని అన్నారంటూ వ‌చ్చిన ప్ర‌తిఒక్క‌రితో బేర‌మాడుతున్నారు. ఇలాంటి వ్య‌వ‌హార‌శైలి వ‌ల్ల సిస‌లైన డెవ‌ల‌ప‌ర్ల‌కు త‌మ స్థలాన్ని అప్ప‌గించడం లేదు. 30-40 అంత‌స్తులు, అధిక అడ్వాన్సులిచ్చే బిల్డ‌ర్ల‌లో కొంద‌రేం చేస్తున్నారంటే.. అగ్రిమెంట్ చేసుకుని.. అదే స్థలాన్ని యూడీఎస్ కింద కొనుగోలుదారుల‌కు ముందే విక్ర‌యిస్తున్నారు. వాళ్లు ఇచ్చే సొమ్మును స్థ‌ల‌య‌జ‌మానికి క‌డుతున్నారు. తీరా నిర్మాణ ప‌నులు వ‌ద్ద‌కొచ్చేస‌రికి..
దిక్కులు చూసే ప‌రిస్థితి నెల‌కొంటుంది. నిర్మాణం ఆరంభ‌మై ఒక స్థాయికి వ‌స్తే త‌ప్ప.. మిగ‌తా ఫ్లాట్లను అమ్మ‌లేని ప‌రిస్థితి ఏర్ప‌డుతుంది. అమ్మ‌డానికి ప్ర‌య‌త్నించినా, అత‌ని మాదిరిగానే మ‌రో డెవ‌ల‌ప‌ర్ యూడీఎస్‌లో ఫ్లాట్లు అమ్మడం ఆరంభిస్తాడు. ఫ‌లితంగా, త‌ను ఫ్లాటు అమ్ముకోలేని దుస్థితి. నిర్మాణం ఒక స్థాయికి వ‌స్తే త‌ప్ప అస‌లైన కొనుగోలుదారులు కొన‌ట్లేదు. యూడీఎస్‌లో అమ్మేవారికి బ్యాంకులు ప్రాధాన్య‌త‌ను త‌గ్గిస్తాయి. ఇక డెవ‌ల‌ప‌ర్ ప్రాజెక్టును ఎప్పుడు పూర్తి చేస్తాడో ఎవ‌రికీ తెలియ‌దు.
డెవ‌ల‌ప్మెంట్‌కి ఇస్తున్నారా? (బాక్స్‌)
- స్థ‌ల యజమానులు అధిక అంత‌స్తులు, ఎక్కువ అడ్వాన్సు తీసుకుని మురిసిపోవ‌డం మానేసి.. అస‌లు డెవ‌ల‌ప‌ర్ ప్రాజెక్టును సకాలంలో పూర్తి చేయ‌గ‌ల‌డా? లేదా అనే అంశాన్ని అంచ‌నా వేయాలి.
- అమ్మ‌కాల మీదే ఆధార‌ప‌డి ప్రాజెక్టును పూర్తి చేయాల‌ని భావించే డెవ‌ల‌పర్ల‌ను స్థ‌ల యజమానులు ప‌ట్టించుకోక‌పోవ‌డ‌మే మంచిది.
- ఎవ‌రైనా స్థ‌లం ఇవ్వ‌మ‌ని చ‌ర్చ‌లకు వ‌చ్చిన‌ప్పుడు.. ఆయా డెవ‌ల‌ప‌ర్ క్రెడిబిలిటీని ప‌రిశీలించ‌డంతో బాటు నిర్మాణాన్ని పూర్తి చేసే ప్ర‌ణాళిక‌ల గురించి ప‌క్కాగా చ‌ర్చించాలి.
- ఒక‌సారి ఒప్పందం కుదుర్చుకున్నాక డెవ‌ల‌ప‌ర్ తోక జాడించే అవ‌కాశం ఉందా? అన‌వ‌స‌రంగా ఇబ్బందుల్ని సృష్టిస్తాడా? అనే అంశాన్ని బేరీజు వేయాలి.
- స్థలాన్ని అప్ప‌గించాక సకాలంలో ఫ్లాట్లను అందించ‌క కొనుగోలుదారుల‌తో త‌ల‌నొప్పులు తెస్తాడా? వంటి అంశాన్ని ప‌క్కాగా విశ్లేషించాలి.
- ఫ్లాట్లను విక్ర‌యించ‌డానికి ఏజెంట్ల మీద ఎక్కువ‌గా ఆధార‌ప‌డ్డాడా? ఇందుకోసం సొంత సిబ్బంది ఎంత‌మేర‌కు ఉన్నార‌నే విష‌యంపై దృష్టి సారించాలి.
- హెచ్ఎండీఏ, రెరా అనుమ‌తి తీసుకున్నాక.. కొనుగోలుదారుల నుంచి వంద శాతం సొమ్మంతా తీసేసుకుని.. ఆ సొమ్మును వేరే ప్రాజెక్టులోకి బ‌దిలీ చేస్తాడా? లేక ఆయా ప్రాజెక్టు ప‌నుల కోస‌మే ఖ‌ర్చు చేస్తాడా? వంటి అంశాన్ని ముందే చ‌ర్చించాలి.
- ఆర్థిక న‌ష్టాల్లో ఉన్న డెవ‌ల‌ప‌ర్ల‌కు జాయింట్ డెవలప్మెంట్ ఇవ్వ‌క‌పోవ‌డ‌మే మేల‌ని గుర్తుంచుకోండి.
– కింగ్ జాన్స‌న్ కొయ్య‌డ
