మ‌దీనాగూడ‌లో చ‌.అ.కీ. రూ.8,500?

ప్రాజెక్టు డిజైన్‌, ఎలివేష‌న్‌, స్పెసిఫికేష‌న్లు
అద్భుతంగా ఉంటేనే కొనుగోలు చేయాలి
బిల్డ‌ర్లు అప్ర‌మ‌త్తంగా వ్య‌వ‌హ‌రించాలి
కొనుగోలుదారులూ.. ఆలోచించి అడుగేయాలి

(కింగ్ జాన్స‌న్ కొయ్య‌డ‌)

తెలివైన డెవ‌ల‌ప‌ర్లు ఏం చేస్తారంటే.. ఎక్క‌డైనా ఒక ప్రాజెక్టును ఆరంభించే ముందు, అక్క‌డి చుట్టుప‌క్క‌ల ప్రాంతాల్లో రేటెంత ఉందో ప‌రిశీలిస్తారు. నిర్మాణం పూర్త‌య్యేవ‌ర‌కూ ధ‌ర ఎంత‌ పెరుగుతుందేమోన‌ని ఆలోచిస్తారు. దీనికి తోడు.. అక్క‌డి స్థ‌లం విలువ‌, నిర్మాణ ఖ‌ర్చు, అనుమ‌తుల‌క‌య్యే ఫీజులు, మార్కెటింగ్ ఖ‌ర్చులు, పెరిగే నిర్మాణ వ్య‌యం, కొంత లాభాన్ని దృష్టిలో పెట్టుకుని.. ఫ్లాట్ తుది రేటును ఖ‌రారు చేస్తారు. కానీ, కొన్ని సార్లు కొంద‌రు బిల్డ‌ర్లు ఇందుకు భిన్నంగా వ్య‌వ‌హ‌రిస్తుంటారు. అలాంటి వాటిలో కొనేటప్పుడు ఒక‌ట్రెండుసార్లు ఆలోచించి తుది నిర్ణ‌యం తీసుకోవాలి.

మ‌దీనాగూడ ప్రాంతం.. ప‌దేళ్ల క్రితంతో పోల్చితే ఇక్క‌డి ప్ర‌ధాన ర‌హ‌దారి మీద‌ ప్ర‌స్తుతం కొంత హ‌డావిడి క‌నిపిస్తోంది. అనుకున్నంత కాక‌పోయినా, వాణిజ్యప‌రంగా మెరుగ్గానే అభివృద్ధి చెందింది. ఇక్క‌డి చుట్టుప‌క్క‌ల ఒక‌ట్రెండు కిలోమీట‌ర్ల దూరంలో ఉన్న నివాస ప్రాంతాల్లో ఫ్లాట్ల చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ.4500 నుంచి రూ.5000 ప‌లుకుతున్నాయి. మియాపూర్‌, చందాన‌గ‌ర్ల‌ని ప‌లు గేటెడ్ క‌మ్యూనిటీల్లో.. చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ.6000 చెబుతున్నారు. హైద‌రాబాద్ మార్కెట్లో సుదీర్ఘ అనుభ‌వం ఉన్న సంస్థ‌లు, వాటికున్న బ్రాండ్ విలువ‌ను బట్టి చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ మ‌రో ఐదు వంద‌లు అధికంగా వేసి అమ్ముతున్నారు. కానీ, ఇందుకు భిన్నంగా కొన్ని నిర్మాణ సంస్థ‌లు చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ.8500 నుంచి రూ.9000 మ‌ధ్య‌లో విక్ర‌యించ‌డానికి ప్ర‌య‌త్నిస్తున్నార‌ని తెలిసింది. స‌రైన ప్రాంతంలో స‌రైన రేటును నిర్ణ‌యించ‌క‌పోతే.. అక్క‌డి చుట్టుప‌క్కల మార్కెట్ మీద ప్ర‌తికూల ప్ర‌భావం ప‌డుతుంది. ఈ విష‌యం ఇప్ప‌టికే హైద‌రాబాద్‌లోని ప‌లు ప్రాంతాల్లో నిరూపిత‌మైంది.

కొన్నేళ్ల క్రితం.. పాత ముంబై హేవే మీద అప‌ర్ణా సంస్థ‌.. అప‌ర్ణా వ‌న్ అనే ప్రాజెక్టులో చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ.10000కి అటుఇటుగా అమ్మ‌డం ఆరంభించింది. ఆయా ప్రాజెక్టు స్పెసిఫికేష‌న్లు, ఎలివేష‌న్‌, ఎమినిటీస్ మెరుగ్గా ఉన్నాయ‌ని సంస్థ అప్ప‌ట్లోనే ప్ర‌క‌టించింది. ఆయా ప్రాజెక్టు స్థాయిని బ‌ట్టి అందులో కొనేవారూ కొన్నారు. కాక‌పోతే, ఆ ప్రాజెక్టు వ‌ల్ల అక్క‌డి చుట్టుప‌క్క‌ల ప్రాంతాల్లో అపార్టుమెంట్ల‌ను నిర్మించే బిల్డ‌ర్ల ఆలోచ‌న‌ల్లో మార్పులొచ్చాయి. అప్ప‌టివ‌ర‌కూ షేక్ పేట్‌, ఓయూ కాల‌నీ, సెక్ర‌టేరియ‌ట్ కాల‌నీ, పొప్పాల్ గూడ‌, నాన‌క్ రాంగూడ వంటి ప్రాంతాల్లో చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ.4 నుంచి 5 వేల మ‌ధ్య‌లో ఫ్లాట్ల ధ‌ర‌లుండేవి. కానీ, ఈ ప్రాజెక్టు రాక‌తో ఒక్క‌సారిగా డెవ‌ల‌ప‌ర్లు రూ.1000 నుంచి రూ.2000 వేలు పెంచేశారు. దీంతో, కొనుగోలు చేసేవారు గ‌ణ‌నీయంగా త‌గ్గిపోయారు. ఆత‌ర్వాత వారికి అమ్మ‌కాలు పెరిగేందుకు చాలా కాలం ప‌ట్టింది.

అప్పా జంక్ష‌న్ చుట్టుప‌క్క‌లా ఇదే ప‌రిస్థితి. క‌రోనా స‌మ‌యంలోనూ మార్కెట్ మెరుగ్గా ఉంద‌ని భావించి.. కొంద‌రు బిల్డ‌ర్లు రేట్లు పెంచేశారు. ఫ‌లితంగా అమ్మ‌కాలు త‌గ్గుముఖం ప‌ట్టాయి. ప్రాజెక్టులు పూర్త‌యినా అమ్ముకోలేని ప‌రిస్థితి నెల‌కొంది. ప్రైస్ అప్రిసియేష‌న్ కోసం ఎదురు చూసి.. ఎంతోకొంత‌కు అమ్ముకునే ప‌రిస్థితికి వ‌చ్చారు. ఫ్లాట్ల అమ్మ‌కాలు జ‌ర‌గ‌కుండా నెల‌లు గ‌డిచే కొద్దీ వ‌డ్డీ భారం పెరుగుతుంది త‌ప్ప‌.. పెంచిన రేటుకు విక్ర‌యించినా.. పెద్ద‌గా ఒరిగేదేమీ ఉండ‌ద‌ని గుర్తించాలి. కాబ‌ట్టి, స‌కాలంలో స‌రైన రేటుకు అమ్ముకుని ప్రాజెక్టులో నుంచి బ‌య‌ట‌ప‌డ‌ట‌మే తెలివైన డెవ‌ల‌ప‌ర్ల ప్ర‌ధాన ల‌క్ష్యం కావాలి. అంతేత‌ప్ప‌, అధిక ఆశ‌కు పోయి.. ఎక్కువ రేటుకు అమ్ముతామంటే ప్ర‌యోజ‌నమేమీ ఉండ‌దు. ఒక‌వేళ రేటు పెంచినా, చిన్న ఫ్లాట్లు అమ్ముడు అవుతాయేమో కానీ పెద్ద ఫ్లాట్ల వ‌ద్ద‌కొచ్చేస‌రికి ప‌రిస్థితిలో మార్పు వ‌స్తుంది. ఎందుకంటే, రేటు పెరిగే కొద్దీ కొనుగోలుదారుల ఆలోచ‌న‌ల్లో కూడా మార్పు వ‌స్తుంది.

ఎలాగో తెలుసా?

ప్ర‌స్తుతం ఉన్న లొకేష‌న్ల కంటే బెట‌ర్ లొకేష‌న్ మ‌రియు ప్రాజెక్టుల‌కు వెళ్లేందుకు ప్ర‌య‌త్నిస్తారు. పైగా, కోటీన్న‌ర పెట్టి ట్రిపుల్ బెడ్‌రూం ఫ్లాటు కొన‌డం కంటే, కొండాపూర్‌, తెల్లాపూర్, కొల్లూరు, కోకాపేట్ వంటి ప్రాంతాల్లో ఆర్గ‌నైజ్డ్ బిల్డర్లు రెరా అనుమ‌తితో అమ్మే హండ్రెడ్ ప‌ర్సంట్ స్కీములో ఫ్లాట్ల‌ను కొన‌డానికి ప్ర‌య‌త్నిస్తారు. కాబ‌ట్టి, ఎక్క‌డ ప‌డితే అక్క‌డ ఇష్టం వ‌చ్చిన‌ట్లు ధ‌ర‌ను పెంచి విక్ర‌యించ‌డానికి ప్ర‌య‌త్నిస్తే న‌ష్ట‌మే జ‌రుగుతుంది త‌ప్ప ప్ర‌యోజ‌నం ఉండ‌దు.

డెవ‌ల‌ప‌ర్లూ జాగ్ర‌త్త‌..

మ‌దీనాగూడ‌లో చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ.8500 నుంచి రూ.9,000కు అమ్మ‌డానికి ఎవరైనా ప్ర‌య‌త్నిస్తే.. అక్క‌డి చుట్టుప‌క్క‌ల బిల్డ‌ర్లకు గొప్ప అవ‌కాశంగా ప‌రిగ‌ణించాలి. వారి రేటు త‌క్కువ‌గా ఉంటుంది కాబ‌ట్టి, వీలైనంత త్వ‌ర‌గా అమ్ముకునే ప్ర‌య‌త్నం చేయాలి. అంతేతప్ప బ‌డా ప్రాజెక్టులో రేటెక్కువ చెబుతున్నార‌ని.. తాము కూడా ధ‌ర పెంచుతామ‌ని అనుకోవ‌ద్దు. బ‌డా బిల్డ‌ర్లు తొడ కోసుకుంటే..మ‌నం మెడ కోసుకోవాల‌నే చందంగా కాకుండా.. డెవ‌ల‌ప‌ర్లు వాస్త‌వికంగా ఆలోచించాలి. రేటు పెంచితే కొనుగోలుదారులు కొంటారేమోన‌ని అనుకోవ‌ద్దు. అలా ఆలోచిస్తే స‌కాలంలో ఫ్లాట్లు అమ్ముకోకుండా అడ్డంగా ఇరుక్కుపోతారు.

మీరు కొంటున్నారా?

కొనుగోలుదారులూ చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ.8,500 నుంచి 9,000 పెట్టి ఫ్లాట్లు కొనే ముందు ఆయా ప్రాజెక్టు ప్ర‌త్యేక‌త‌లేమిటో అర్థం చేసుకోవాలి. స్పెసిఫికేష‌న్లు, ఎలివేష‌న్లు, ల్యాండ్ స్కేపింగ్‌, ఎమినిటీస్‌, ప్రాజెక్టు డిజైన్ వంటివ‌న్నీ క్షుణ్నంగా గ‌మ‌నించాలి. అదే స‌మ‌యంలో అక్క‌డి చుట్టుప‌క్క‌ల ఉన్న ఇత‌ర నిర్మాణాలు ఎలా ఉన్నాయో ప‌రిశీలించాలి. ఈ ప్రాజెక్టులో కొన‌క‌పోతే తాను గొప్ప అవ‌కాశం కోల్పోతాన‌ని భావించిన‌ప్పుడే.. అధిక రేటు పెట్టి కొనాలి. లేక‌పోతే, కాస్త దూరం వెళ్లి అయినా అంత‌కంటే మెరుగైన‌, చౌకైన ప్రాజెక్టులో ఫ్లాటు కొనుగోలు చేయ‌డం ఉత్త‌మం.