హైదరాబాద్ రియాల్టీ అస‌లేం జ‌రిగింది?

కింగ్ జాన్స‌న్ కొయ్య‌డ‌: హైద‌రాబాద్ రియ‌ల్ రంగం మీదే ఆధార‌ప‌డ్డ సీనియ‌ర్ బిల్డ‌ర్లు.. స్థానిక సంస్థ‌ల అనుమ‌తి తీసుకుని.. రెరా అనుమ‌తితో ప్రాజెక్టుల్ని ఆరంభిస్తారు. వీరిలో అధిక శాతం మంది.. ప్ర‌స్తుతం కొత్త ప్రాజెక్టుల్ని ఆరంభించ‌డానికి వెన‌కా ముందు ఆలోచిస్తున్నారు. రానున్న రోజుల్లో రియ‌ల్ మార్కెట్లో ఏం జ‌రుగుతుందో తెలియ‌క.. ఈ రంగం ఎటువైపు ప‌య‌నిస్తుందో అర్థం కాక త‌ల‌ప‌ట్టుకుంటున్నారు.

కింగ్ జాన్స‌న్ కొయ్య‌డ‌మ‌రోవైపు.. న‌వ‌త‌రం డెవ‌ల‌ప‌ర్లు.. ఎక‌రం 20 కోట్ల‌యినా, 40 కోట్ల‌యినా.. డోంట్ కేర్ అంటున్నారు. ఏమాత్రం ఆలోచ‌న‌ల్లేకుండా.. పోటాపోటీగా ప్రాజెక్టుల్ని ప్ర‌క‌టిస్తున్నారు.. ఏకంగా ముప్ప‌య్‌, న‌ల‌భై అంత‌స్తుల ఆకాశ‌హ‌ర్మ్యాల్ని ఆరంభిస్తున్నారు. స్థ‌ల య‌జ‌మానుల‌తో ఒప్పందం కుదుర్చుకుని.. అడ్వాన్సు చెల్లిస్తున్నారు. మార్కెట్ గురించి భ‌యం లేదు.. వీరికేమో సేల్స్ ఫుల్‌.. అదెలా సాధ్యం?

2019 ఎన్నిక‌ల త‌ర్వాత హైద‌రాబాద్ రియ‌ల్ రంగం ముఖ‌చిత్రం మారిపోవ‌డానికి ప్ర‌ధాన కార‌ణ‌మేమిటి? భూముల ధ‌ర‌లు కృత్రిమంగా పెరిగాయా? ఎవ‌రైనా రేట్ల‌ను పెంచేశారా? ప్ర‌స్తుతం పెరిగిన భూముల ధ‌ర‌ల‌తో అపార్టుమెంట్లు క‌డితే వ్యాపారం చేయ‌లేమ‌ని అనుభ‌వజ్ఞులైన డెవ‌ల‌ప‌ర్లు ఎందుకు అంటున్నారు? మూడు పూవులు ఆరు కాయ‌లుగా సాగాల్సిన మ‌న నిర్మాణ రంగానికి అస‌లేం జ‌రిగింది?

తెలంగాణ ప్ర‌భుత్వం తీసుకున్న విప్ల‌వాత్మ‌క నిర్ణ‌యాలు, మౌలిక స‌దుపాయాల వృద్ధి, విదేశీ సంస్థ‌ల రాక వంటి అంశాల‌తో భాగ్య‌న‌గ‌రంలో రియ‌ల్ రంగానికి రెక్క‌లొచ్చింది. ఆత‌ర్వాత తెలంగాణ రెరా అథారిటీ ఏర్ప‌డ‌టంతో ఇళ్ల కొనుగోలుదారుల్లో స‌రికొత్త భ‌రోసా ఏర్ప‌డింది. బిల్డ‌ర్లూ రెరా నుంచి అనుమ‌తులు తీసుకోవ‌డం ఆరంభించారు. అయితే, కొన్నాళ్ల తర్వాత రెరాకు తూట్లు పొడిచే కార్య‌క్ర‌మానికి కొన్ని సంస్థ‌లు శ్రీకారం చుట్టాయి. 2018 నుంచి యూడీఎస్ (అన్ డివైడెడ్ షేర్ ఆఫ్ ల్యాండ్‌) విధానంలో.. ముందే వంద శాతం సొమ్ము తీసుకుని.. స‌గం రేటుకే ప్లాట్లు, ఫ్లాట్లు అమ్మ‌డాన్ని ఆరంభించాయి. ఇదే క్ర‌మంలో నిన్న‌టివ‌ర‌కూ రియ‌ల్ ఏస్టేట్ ఏజెంట్లుగా ప‌ని చేసిన వ్య‌క్తులు, ప్లాట్ల‌ను విక్ర‌యించే రియ‌ల్ట‌ర్లు, రాత్రికి రాత్రే లాభాల్ని గ‌డించాలనే ఈ రంగంలోకి విచ్చేసేవారి సంఖ్య పెరిగింది. వీరంతా కేవ‌లం ధ‌ర త‌క్కువ‌ని ప్ర‌చారం చేస్తూ.. అమాయ‌పు కొనుగోలుదారుల్నుంచి ముందే వంద శాతం సొమ్ము తీసుకుని కాగితాల మీదే ఫ్లాట్ల‌ను అమ్మ‌డం ఆరంభించారు. రేటు త‌క్కువ‌ని పెట్టుబ‌డిదారులూ వాటిలో పెట్టుబ‌డి పెట్ట‌డం ఆరంభించారు.

ఒక్క‌టీ ఆరంభం కాలేదా?

రేటు త‌క్కువ అంటూ ప్ర‌జ‌ల్నుంచి సొమ్ము వ‌సూలు చేసిన బిల్డ‌ర్లు నేటికీ ఆయా ప్రాజెక్టుల్ని ఆరంభించ‌లేదు. దీంతో అందులో కొన్న‌వారు ఏం చేయాలో అర్థంకాక త‌ల ప‌ట్టుకుంటున్నారు. ఫ్లాటు రాక‌పోయినా, క‌నీసం త‌మ సొమ్మ‌యినా చేతికొస్తుందో లేదో తెలియ‌క మధ్య‌త‌ర‌గ‌తి ప్రజానీకం ల‌బోదిబోమంటున్న‌ది. అస‌లీ ప్రాజెక్టులు ఆరంభ‌మ‌య్యేదెప్పుడు? పూర్త‌య్యేదెప్పుడు తెలియ‌క ఆగ‌మాగం అవుతున్నారు. వీరి ప‌రిస్థితి ఎలాగుందంటే.. వెన‌క చూస్తే నుయ్యి.. ముందు చూస్తే గొయ్యిలా త‌యారైంది. నోరు తెరిచి రెరాకు ఫిర్యాదు చేయ‌లేరు. కార‌ణం.. రెరా నుంచి అనుమ‌తి లేద‌ని ముందే తెలుసు. పైగా, సొమ్ము తీసుకున్న‌ట్లుగా ఆయా డెవ‌ల‌ప‌ర్ ఎలాంటి పత్ర‌మూ వీళ్ల‌కు రాసివ్వ‌లేదు. అందుకే, పోలీసు స్టేష‌న్‌కు వెళ్లి ఫిర్యాదూ చేయ‌ని దుస్థితి. ఇలాంటి ప‌రిస్థితిలో ఏం చేయాలో అర్థం కాకుండా త‌ల ప‌ట్టుకున్నారు.

ఫెయిల్ ఎందుకు?

• న‌వ‌త‌రం డెవ‌ల‌ప‌ర్‌ుకు రియ‌ల్ మార్కెట్ డైన‌మిక్స్ అర్థం కావ‌డం లేదు. ఇక్క‌డ కేవ‌లం ధ‌ర ఒక్క‌టే ప్రామాణికం కాద‌నే విష‌యాన్ని అర్థం చేసుకోలేక‌పోతున్నారు.
• నార్సింగి వంటి ప్రాంతంలో ఎక‌రానికి రూ.35 నుంచి 40 కోట్లు పెట్టి స్థ‌లం కొని ఆకాశ‌హ‌ర్మ్యాలకు ప్ర‌ణాళిక‌లు ర‌చిస్తున్నారు. కొల్లూరులో రూ.15 కోట్ల‌యినా పెడుతున్నారు.
• తొలుత స్థ‌ల య‌జ‌మానికి కొంత అడ్వాన్సు చెల్లించి.. అగ్రిమెంట్ కుదుర్చుకుని.. అందులోని స్థ‌లాన్ని యూడీఎస్‌గా విభ‌జించి కేకులు పంచేసిన‌ట్లు అమ్ముతున్నారు.
• వీరు అమ్మేదేమో ఫ్లాట్లు.. కానీ, రిజిస్ట‌ర్ చేసేదేమో అవిభాజ్య‌పు వాటా కింద వ‌చ్చే స్థ‌లాన్ని.
• ధ‌ర త‌క్కువ క‌దా అని పెట్టుబ‌డిదారులు వీరి వ‌ద్ద ఫ్లాట్ల‌ను కొనేస్తున్నారు. ఇప్పుడు స‌గం ధ‌ర‌కు ఫ్లాటు వ‌స్తుంటే.. ఆ
• ర్వాత అధిక రేటుకు అమ్ముకోవ‌చ్చ‌ని వీరి ఆలోచ‌న‌.
• ఉదాహ‌ర‌ణ‌కు, నార్సింగిలో ఎక‌రం రూ.40 కోట్‌లకు ఐదు ఎక‌రాలు కొనుగోలు చేసి.. ఆయా స్థ‌లాన్ని యూడీఎస్ కింద విక్ర‌యించి రూ.300 కోట్లు సేక‌రిస్తున్నారు. స్థ‌ల‌య‌జ‌మానికి రూ.200 కోట్లు చెల్లించి.. మిగ‌తా వంద కోట్ల‌ను మిగ‌తా స్థ‌లంలో పెట్టుబ‌డి పెడుతున్నారు.
• ఈ ప్రాజెక్టు అనుమ‌తులు రావ‌డానికి ఎంత‌లేద‌న్నా స‌మ‌యం ప‌డుతుంది క‌దా.. ఆలోపు అట్టి సొమ్మును వేరే చోట భూమిని కొనేందుకు వెచ్చిస్తున్నారు. ఇలా, అధిక శాతం న‌వ‌డెవ‌ల‌ప‌ర్లు యూడీఎస్ సొమ్మును ఆయా ప్రాజెక్టు కోసం కాకుండా ఇత‌ర ప్రాజెక్టుల నిమిత్తం ఖ‌ర్చు పెడుతున్నారు.

కొంటున్నారా? గుర్తుంచుకోండి..

ఎక్క‌డ ఎలాంటి ప్రాజెక్టుల్ని ఆరంభించాలో యూడీఎస్ బిల్డ‌ర్ల‌కు అర్థం కావ‌డం లేదు. మాదాపూర్‌, గ‌చ్చిబౌలి వంటి ప్రాంతాల్లో చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ. 8- 10 వేల‌కు ఫ్లాట్లు దొరుకుతున్నాయి. ఇదే ధ‌ర‌కు ఉస్మాన్ న‌గ‌ర్‌, కొల్లూరులోనూ విక్ర‌యిస్తామంటే ఎలా? పెరిగిన రేటును చూపెట్టి.. అందులో స‌గం రేటుకే ఫ్లాటు అంటూ అమాయ‌క‌పు కొనుగోలుదారుల్ని బుట్ట‌లో వేసుకుంటున్నారీ ప్ర‌బుద్ధులు.

• • ఈ త‌ర‌హా నిర్మాణాల్లో ఫ్లాట్లు కొనేవారూ గుర్తించాల్సిన అంశం ఏమిటంటే.. బ‌హుళ అంత‌స్తుల అపార్టుమెంట్ల‌తో పోల్చితే ఆకాశ‌హ‌ర్య్మాన్ని క‌ట్టేందుకు నిర్మాణ వ్య‌యం ఎక్కువ అవుతుంది.
  • ప్రాజెక్టు పూర్త‌య్యే వ్య‌వ‌ధి మూడేళ్ల బ‌దులు ఐదేళ్ల‌కు పెరుగుతుంది.
  • ఆకాశ‌హ‌ర్మ్యాల్లో నివ‌సించేవారు క‌ట్టాల్సిన నెల‌స‌రి నిర్వ‌హ‌ణ రుసుములూ ఎక్కువే.

కొల్లూరులో క‌డితే న‌ష్ట‌మే!

కోకాపేట్, కొల్లూరు వంటి ప్రాంతాల్లో పెరిగిన భూముల ధ‌ర‌ల‌కు తోడుగా, అనుమ‌తుల‌కయ్యే ఫీజులు, పెరిగే నిర్మాణ వ్యయాన్ని దృష్టిలో పెట్టుకుంటే.. ఆశించ రేటుకు ఫ్లాట్ల‌ను విక్ర‌యించ‌లేని ప‌రిస్థితి. ఇక్క‌డ ఆకాశ‌హ‌ర్య్మాల్ని క‌డితే బిల్డ‌ర్ల‌కు ధ‌ర వ‌ర్క‌వుట్ అవ్వ‌దు. కొంద‌రు ప్ర‌బుద్ధులు యూడీఎస్‌లో చ‌ద‌ర‌పు అడుక్కీ రూ.3000 నుంచి 4,000కు ఫ్లాట్ల‌ను విక్ర‌యిస్తున్నారు. ఆకాశ‌హ‌ర్మ్యాలు క‌ట్టాలంటేనే అంత ఖ‌ర్చ‌వుతుంది. మిగ‌తా ఖ‌ర్చుల్ని ప‌రిగ‌ణ‌న‌లోకి తీసుకుంటే.. బిల్డ‌రు న‌ష్ట‌పోవాల్సిందే. మాదాపూర్‌, గ‌చ్చిబౌలిలో ఉన్న ఫ్లాటు అమ్మ‌క‌పు ధ‌ర కొల్లూరులో రావాలంటే నాలుగు, ఐదేళ్ల‌యినా ప‌డుతుంది. మ‌రి, అప్ప‌టివ‌ర‌కూ ప్రాజెక్టు చేయ‌కుండా ఆగితే కొనుగోలుదారులు ఊరుకుంటారా?

ఎఫ్ఎస్ఐపై ఆంక్షలు?

హైదరాబాద్లో యూడీఎస్ అక్రమాలు జరగడానికి ప్రధాన కారణం.. అపరిమిత ఎఫ్ఎస్ఐ ఉండటమే అని కొంద‌రు డెవ‌ల‌ప‌ర్ల అభిప్రాయం. దీని వల్ల చోటామోటా బిల్డర్లూ ముప్పయ్, నలభై అంతస్తుల ఆకాశహర్య్మాల్ని నిర్మించేందుకు ఉవ్విళ్లూరుతున్నారు. గతంలో బహుళ అంతస్తులూ కట్టని వారిలో ఎక్కువగా ఆకాశహర్మ్యాలకు ప్రణాళికలు రచిస్తున్నారు. మౌలిక సదుపాయాలు అభివృద్ధి చెంద‌కుండా, నివ‌సించ‌డానికి అనుకూల‌మైన ప‌రిస్థితుల్లేని ప్రాంతాలైన కొల్లూరు, వెలిమ‌ల‌, పాటి, భానూరు, శంక‌ర్‌ప‌ల్లి, మోకిలా వంటి ప్రాంతాల్లో బహుళ అంత‌స్తులు, ఆకాశ‌హ‌ర్మ్యాల్ని నిర్మిస్తున్నారు. ఎంత ఎత్తులోనైనా క‌ట్టొచ్చ‌నే ఏకైక కార‌ణంతో కొంద‌రు వెనకాముందు ఆలోచించ‌కుండా ప్రాజెక్టుల్ని ప్ర‌క‌టిస్తున్నారు. కాబ‌ట్టి, ఇలాంటి వారికి అడ్డుక‌ట్ట వేయాలంటే ఎఫ్ఎస్ఐ మీద ఆంక్ష‌లు విధించ‌డ‌మో లేక మ‌రే ఇత‌ర క‌ఠిన నిర్ణ‌యం తీసుకోవాల‌ని ప‌లువురు డెవ‌ల‌ప‌ర్లు అభిప్రాయ‌ప‌డుతున్నారు.

అప్పుడు వ‌ద్దు.. ఇప్పుడు ముద్దు..

గ‌తంలో కిర‌ణ్ కుమార్ రెడ్డి ముఖ్య‌మంత్రిగా ఉన్న‌ప్పుడు మ‌హీధ‌ర్ రెడ్డి పుర‌పాల‌క శాఖ మంత్రిగా వ్య‌వ‌హ‌రించేవారు. ఆ స‌మ‌యంలో ఎఫ్ఎస్ఐ మీద ఆంక్‌నలు విధిస్తున్నార‌ని తెలియ‌గానే బిల్డ‌ర్లంద‌రూ మంత్రి వ‌ద్ద‌కు ప‌రుగులు పెట్టారు. ఎఫ్ఎస్ఐ మీద ఆంక్ష‌లు పెట్ట‌కూడ‌ద‌ని విన్న‌వించారు. ఆ బిల్డ‌ర్ల‌లోనే అధిక శాతం మంది ప్ర‌స్తుతం ఎఫ్ఎస్ఐ మీద క్యాప్ పెట్టాల‌ని కోరుకుంటున్నార‌ని తెలిసింది.

కొల్లూరు చుట్టుప‌క్క‌ల ఎక్కువ‌గా..

యూడీఎస్‌లో అమ్మ‌కాలు ఎక్కువ‌గా కొల్లూరు నుంచే ఆరంభ‌మ‌య్యాయి. నిజానికి, ఇది మార్కెట్‌కు తీవ్రంగా న‌ష్ట‌ప‌రిచే విధానం. అందుకే, యూడీఎస్ అమ్మ‌కాల్ని ప్ర‌భుత్వం నిషేధించాలి. ఈ క్ర‌మంలో వీటిని రిజిస్ట‌ర్ చేయ‌కుండా నిలిపివేయాలి. ఆత‌ర్వాత‌, యూడీఎస్లో ప్లాట్లు, ఫ్లాట్లు అమ్ముతున్న రియ‌ల్ట‌ర్లు, డెవ‌ల‌ప‌ర్ల‌ను రెరా చ‌ట్ట‌ప్ర‌కారం శిక్షించాలి. ఇప్ప‌టికైనా క‌ళ్లు తెరుచుకుని క‌ఠినంగా శిక్షించ‌క‌పోతే రానున్న రోజుల్లో నిర్మాణ రంగం నిర్వీర్య‌మ‌వుతుంది. కాబ‌ట్టి, ప్ర‌భుత్వం ఇప్ప‌టికైనా యూడీఎస్ అమ్మ‌కాల్ని పూర్తిగా నియంత్రించాలి. – ప్రేమ్ కుమార్‌, ఎగ్జిక్యూటివ్ వైస్ ప్రెసిడెంట్‌, న‌రెడ్కో తెలంగాణ‌

ఏడాది నుంచి ఎదురుచూపు..

ఒక‌ట్రెండేళ్ల నుంచి హైద‌రాబాద్ మార్కెట్ ఆశించినంత సానుకూలంగా ప‌య‌నించ‌డం లేదు. ప్ర‌భుత్వ లోపం కార‌ణంగా ఎక్క‌డ‌ప‌డితే అక్క‌డ యూడీఎస్లో ఫ్లాట్ల‌ను విక్ర‌యిస్తున్నారు. పైగా, కొనుగోలుదారులూ అలాంటి వాటిలోనే కొంటున్నారు. ధ‌ర త‌క్కువ ఉంద‌ని భావిస్తున్నారు త‌ప్ప నిర్మాణం పూర్త‌వుతుందా? లేదా? అనే అంశాన్ని గ‌మ‌నించ‌డం లేదు. దీంతో, ఏం చేయాలో అర్థం కాక కొత్త ప్రాజెక్టుల్ని ఆరంభించ‌కుండా మార్కెట్ గ‌మ‌నాన్ని క్షుణ్నంగా ప‌రిశీలిస్తున్నాను. ప్ర‌స్తుత ప‌రిస్థితిలో మార్పులొచ్చాకే ప్రాజెక్టును ప్ర‌క‌టించాల‌ని నిర్ణ‌యించాం. – ఒక సీనియ‌ర్ బిల్డ‌ర్ అభిప్రాయ‌మిది.

బ‌య్య‌రే స్థ‌ల‌య‌జ‌మాని?

సాధార‌ణంగా నిర్మాణ రంగంలో స్థ‌ల య‌జ‌మాని, డెవ‌ల‌ప‌ర్‌, క‌న్స‌ల్టెంట్ (ఏజెంట్‌), పెట్టుబ‌డిదారులు, బ‌య్య‌ర్లు ఉంటారు. స్థ‌ల య‌జ‌మాని, డెవ‌ల‌ప‌ర్ల మ‌ధ్య జ‌రిగే ఒప్పందం వల్ల ఒక అపార్టుమెంట్‌ని నిర్మించే ప్ర‌క్రియ ఆరంభ‌మ‌వుతుంది. ఆ విష‌యం తెలియ‌గానే.. అందులో త‌క్కువ రేటుకు పెట్టుబ‌డిదారులు కొన్ని ఫ్లాట్లను కొంటారు. కొన్నాళ్ల త‌ర్వాత బ‌య్య‌ర్లు ఫ్లాట్ల‌ను తీసుకుంటారు. ఇలా కొన్న‌వారు డెవ‌ల‌ప‌ర్ల వ‌ల్ల ఎలాంటి ఇబ్బందులు క‌ల‌గొద్ద‌న్న ఉద్దేశ్యంతో.. కేంద్ర ప్ర‌భుత్వం రెరా చ‌ట్టానికి రూప‌క‌ల్ప‌న చేసింది. అంటే, క‌ష్టార్జితంతో ఫ్లాట్లు కొంటున్న‌వారి రిస్క్‌ను త‌గ్గించేందుకీ చ‌ట్టాన్ని అమ‌ల్లోకి తెచ్చింది. కాక‌పోతే,

ఎఫ్ఎస్ఐపై క్యాప్ విధించాలి..

నిన్న‌టివ‌రకూ హైద‌రాబాద్ అంటేనే అందుబాటు ధ‌ర‌ల ఫ్లాట్ల‌కు పెట్టింది పేరు. కానీ, గ‌త కొంత‌కాలం నుంచి ఇబ్బ‌డిముబ్బ‌డిగా పెరిగిన భూముల ధ‌ర‌ల వ‌ల్ల ఈ ప్ర‌త్యేకత‌ను మ‌నం కోల్పోయే పరిస్థితిలోకి చేరుకున్నాం. కాబ‌ట్టి, ఇప్ప‌టికైనా ఎఫ్ఎస్ఐపై ఆంక్ష‌లు విధిస్తే భూముల ధ‌ర‌ల్ని నియంత్రించ‌డానికి ఆస్కారం ఉంటుంది. భాగ్య‌న‌గరం నాలుగు వైపులా విస్త‌రించ‌డానికి అవ‌కాశం ఉన్న‌ప్పుడు.. ఒకే ప్రాంతంలో అభివృద్ధి కేంద్రీకృతం కావల్సిన అవ‌స‌ర‌మేమిటి? హైద‌రాబాద్ ఎత్తుగా బ‌దులు వెడ‌ల్పుగా విస్త‌రిస్తేనే అందుబాటు ధ‌ర‌ల స్థాయికి మ‌ళ్లీ చేరుకోగ‌లం. అప్పుడే సామాన్యుల‌కు అందుబాటు ధ‌ర‌లో ఫ్లాట్లు దొరుకుతాయి. దీర్ఘ‌కాలంలో నిర్మాణ రంగ‌మూ స్థిర‌ప‌డే అవ‌కాశం ఉంటుంది. – వి. రాజ‌శేఖ‌ర్ రెడ్డి, ప్ర‌ధాన కార్య‌ద‌ర్శి, క్రెడాయ్ హైద‌రాబాద్‌