కొన్ని ప్రాంతాల్లోనే ఇవ్వాలి.. ఆకాశహర్మ్యాలకు అనుమతి!

అధిక ఎఫ్ఎస్ఐ.. అత్యాశపరులకు వరంగా మారింది. మధ్యతరగతి బయ్యర్లకు, చిన్న బిల్డర్లకు పెనుశాపంగా మారింది. అత్యాశపరుడైన స్థల యజమాని అధిక విస్తీర్ణం కట్టాలని పట్టుబడుతుంటే.. అనుభవం లేని కొత్త డెవలపర్లు వెంట్రుకను వేసి కొండను లాగుతున్నారు. పదిహేను, ఇరవై అంతస్తులను కట్టే స్థలంలో నలభై, యాభై అంతస్తుల ఎత్తులో కడుతున్నారు. తద్వారా అక్కడి మౌలిక సదుపాయాల మీద ఒత్తిడి పెంచుతున్నారు. మరి, ఇప్పటికైనా ప్రభుత్వం కళ్లు తెరిచి.. కొన్ని ప్రాంతాల్లో మాత్రమే ఆకాశహర్మ్యాల్ని అనుమతించాలి. లేకపోతే, నగరమంతా అస్తవ్యస్తంగా మారిపోయే ప్రమాదముంది.

హైదరాబాద్లో మధ్యతరగతి ప్రజానీకం, సామాన్యులు సొంతిల్లు కొనలేని దారుణ పరిస్థితి ఏర్పడింది. అంతెందుకు, చిన్న బిల్డర్లు సైతం అపార్టుమెంట్లు కట్టలేని దుస్థితిలోకి మార్కెట్ వెళ్లిపోయింది. హైదరాబాద్ అభివృద్ధి చెందుతోందని గర్వించాలో.. మధ్యతరగతి ప్రజానీకానికి సొంతిల్లు దూరం అవుతున్నందుకు చింతించాలో తెలియని పరిస్థితి నెలకొంది. కొవిడ్ కంటే ముందు పశ్చిమ హైదరాబాద్లోని ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ లో ఎకరం ధర రూ. 10 నుంచి 15 కోట్లు ఉండేది. చదరపు అడుక్కీ రూ. 6 వేల లోపు ఫ్లాట్లు లభించేవి. ఎందుకంటే డెవలపర్లు ఎకరం స్థలంలో 15 నుంచి ఇరవై అంతస్తుల్లో.. ఎకరానికి 1.60 లక్షల నుంచి 1.70 లక్షల చదరపు అడుగుల్లో నిర్మాణం కట్టేవారు. దీంతో బిల్డర్ మరియు స్థలయజమాని 40:60 లేదా 50:50 నిష్పత్తిలో ఫ్లాట్లు తీసుకునేవారు. కానీ, కరోనా తర్వాత ఒక్కసారిగా పరిస్థితిలో మార్పు వచ్చింది.

ఎకరంలో 4 లక్షల చ.అ.

కరోనా తర్వాత ఒక్కసారిగా స్థలయజమానుల్లో మార్పు వచ్చింది. అన్ లిమిటెడ్ ఎఫ్ఎస్ఐ విధానం అందుబాటులో ఉండటంతో.. ప్లాటు సైజు, దాన్ని ముందు ఉన్న రోడ్డు వెడల్పును బట్టి.. ఎంత ఎత్తుకైనా నిర్మాణాల్ని కట్టుకోవచ్చనే వెసులుబాటు మన రాష్ట్రంలో ఉన్నది. పైగా, కరోనా కంటే ముందు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం.. జీవో నెం. 50 విడుదల చేసి.. ఎత్తుకు వెళ్లే కొద్ది సెట్ బ్యాక్స్ వదలక్కర్లేదనే వెసులుబాటును ఇచ్చింది. ఇది స్థల యజమానులకు ఆయాచిత వరంగా మారింది. సెట్ బ్యాక్ నిబంధనను తొలగించడంతో.. అధిక బిల్టప్ ఏరియా రావడం ఆరంభమైంది. అంటే, ఎకరం స్థలంలో 1.60 నుంచి 1.70 లక్షల చదరపు అడుగుల స్థలం బదులు.. 4 నుంచి 4.5 లక్షల చదరపు అడుగుల స్థలం నిర్మించే పోకడ ప్రారంభమైంది. పదిహేను ఇరవై అంతస్తుల బదులు ముప్పయ్, నలభై అంతస్తుల ఎత్తులో కట్టడం ఆరంభించారు. ఇందులో భాగంగా.. డెవలపర్ కు లక్ష చదరపు అడుగుల స్థలాన్ని ఇచ్చేసి.. మిగతాది డెవలపర్ అట్టి పెట్టుకునే పోకడ ఆరంభమైంది.

స్థల యజమానులూ భూముల్ని డెవలప్మెంట్ కు ఇవ్వాల్సి వస్తే.. ఎవరెక్కువ బిల్టప్ ఏరియా ఇస్తే.. వాళ్లకే తమ స్థలాన్ని డెవలప్మెంట్ కోసం ఇస్తామన్న నిబంధన విధించేవారు . అయితే, ఈ నిబంధనను చూసి, కొంతమంది అనుభవజ్ఞులైన డెవలపర్లు వెనకడుగు వేసేవారు. కాకపోతే, ఇదే అవకాశంగా భావించిన కొత్త డెవలపర్లు.. స్థల యజమానికి కొంత అడ్వాన్సు ఇచ్చి.. ఆయా స్థలాన్ని ప్రీలాంచ్, యూడీఎస్లో విక్రయించడం షురూ చేశారు. తనకెంత బిల్టప్ ఏరియా వస్తుందనే అంశాన్ని స్థల యజమాని చూస్తున్నాడు తప్ప.. బిల్డర్ కడతారా? లేదా? అనే అంశాన్ని పట్టించుకోవడం మానేశాడు.

ఎకరం.. రూ. 120 కోట్లు?

ఔను.. మీరు చదివింది నిజమే. హైదరాబాద్లోని ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ లో ఎకరం స్థలం.. రూ. 120 కోట్లు.. ఇక్కడ ఎకరం రూ.25 నుంచి 30 కోట్లే కదా.. మరి, ఎందుకింత పెరిగింది? కొండాపూర్లో ఎకరం రూ. 90 కోట్లు.. ఎకరం ఇరవై కోట్లు ఉంటుందేమో అనుకుంటే ఇంతగా ఎలా పెరిగింది? కిస్మత్ పూర్లో ఎకరం రూ.50 నుంచి రూ.60 కోట్లు.. రూ.10 నుంచి 15 కోట్లు కాగా.. ఏమిటీ ఇలా పెరిగింది?

ఒక బిల్డర్.. ఎకరం స్థలంలో ఐదు అంతస్తుల్లోపు అపార్టుమెంట్ కడితే మహా అయితే లక్షా పదివేల చదరపు అడుగుల్లో నిర్మాణం వచ్చేది. పదిహేను నుంచి ఇరవై అంతస్తుల ఎత్తులో కడితే ఎకరానికి 1.70 లక్షల చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంలో అపార్టుమెంట్లు వచ్చేవి. కానీ, ఇప్పుడు ఏకంగా నాలుగు నుంచి నాలుగున్నర లక్షల చదరపు అడుగులు కట్టడమో ట్రెండ్ గా మారింది. అంటే, నిన్నటివరకూ పదిహేను నుంచి ఇరవై అంతస్తులు కట్టేవారు.. నేడు నలభై అంతస్తుల ఎత్తు కట్టడాన్ని ప్రారంభించారు.

ఎకరానికి 4 నుంచి 4 లక్షల చదరపు అడుగుల్లో నిర్మాణాల్ని డెవలపర్లు కడుతుండగా.. అందులో లక్ష చదరపు అడుగుల స్థలాన్ని భూయజమానికి అందజేస్తున్నారు. ఒకవేళ ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్టులో స్థలయజమానికి ఎకరంలో లక్ష చదరపు అడుగులు వచ్చిందని భావిస్తే.. చదరపు అడుక్కీ రూ.12 వేల చొప్పున విక్రయిస్తే.. ఎకరానికి రూ. 120 కోట్లు వస్తుందన్నమాట. ఇలాంటి లెక్కలు వేసుకునే భూయజమానులు అధిక బిల్టప్ ఏరియా కోసం డిమాండ్ చేస్తున్నారు. కిస్మత్ పూర్లో లక్ష చదరపు అడుగులు కట్టినప్పుడు.. అక్కడ ఎకరానికి కనీసం రూ. 60 కోట్ల దాకా భూయజమాని చేతికొస్తుంది. ఇలాంటి వికృత పోకడ వల్ల కలిగే దుష్ఫలితం ఏమిటంటే..

• మార్కెట్ నుంచి చిన్న బిల్డర్లు నిష్క్రమిస్తారు.
• ఇళ్ల ధరలు సామాన్యులకు అందుబాటులో లేకుండా పోతాయి.
• అత్యాశపడి ఆవేశంగా నిర్మాణాన్ని ఆరంభించే కొత్త డెవలపర్లు మధ్యలో వదిలేస్తారు.
  కాబట్టి, స్థలయజమానులు ఎక్కువ ఎత్తుకు వెళ్లాలని ఆశపడకుండా ఉంటే ఉత్తమం. లేకపోతే, అత్యాశకు పోయి కొత్త వారి చేతిలో తమ భూమిని పెడితే అసలుకే ఎసరొచ్చే అవకాశముంది.

ప్రభుత్వం ఏం చేయాలి?

అధిక ఎఫ్ఎస్ఐ కారణంగా.. స్థల యజమానులు ఎక్కువ బిల్టప్ ఏరియా కావాలని డిమాండ్ చేస్తున్నారు. దీంతో, కొందరు డెవలపర్లు వెనకా ముందు చూడకుండా.. ఎక్కడపడితే అక్కడ.. ముప్పయ్ నుంచి నలభై అంతస్తుల ఎత్తులో అపార్టుమెంట్లను ఆరంభిస్తున్నారు. ఈ సమస్యను అధిగమించాలంటే.. ప్రభుత్వం కేవలం కొన్ని ప్రాంతాల్లో మాత్రమే ఆకాశహర్మ్యాల్ని నిర్మించుకునేలా నిర్మాణ నిబంధనల్ని సవరించాలి.

• భూముల ధరలు అనూహ్యంగా పెరగడంతో అధిక శాతం మంది స్థలయజమానులు స్థలాల్ని ఖాళీగా ఉంచుతున్నారు. అందులో వ్యవసాయం కూడా చేయకపోవడంతో ఆహార కొరత ఏర్పడుతోంది. వ్యవసాయ భూములన్నీ రియాల్టీ వెంచర్లుగా మారిపోవడంతో.. రంగారెడ్డి చుట్టుపక్కల ప్రాంతాల్లో కూరగాయల పెంపకం గణనీయంగా పడిపోయింది. కాబట్టి, వ్యవసాయాన్ని ప్రోత్సహించాలి. మరోవైపు ఖాళీ స్థలాలపై అధిక పన్నును విధించాలి.
• ప్రభుత్వం భూముల ధరల్ని నియంత్రించే మెకానిజంను ఏర్పాటు చేయాలి. ఇందుకోసం ప్రత్యేకంగా ఒక విభాగాన్ని ఏర్పాటు చేసే విషయమై ఆలోచించాలి. ఆకాశహర్మ్యాల్ని అనుమతించే ప్రాంతాలు, అక్కడ మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధి , ఖాళీ స్థలాలపై పన్ను విధించడం వంటివన్నీ ఈ విభాగానికి అప్పగించాలి.
• ఎఫ్ఎస్ఐ పై ఆంక్షలు విధించే దిశగా ప్రభుత్వం ఆలోచించాలనే అంశంపై హైదరాబాద్లో భిన్నస్వరాలు వినిపిస్తున్నాయి. కాబట్టి, మంత్రి కేటీఆర్ నిర్మాణ సంఘాలతో ప్రత్యేకంగా సమావేశమై.. దీనిపై తుది నిర్ణయం తీసుకోవాలి.