మూలధన లాభాలపై కొత్త పన్ను విధానం ఇలా..

కేంద్ర ప్రభుత్వం ఇటీవల ప్రవేశపెట్టిన బడ్జెట్ లో మూలధన లాభాలపై విధించే పన్ను విషయంలో కొన్ని మార్పులు చేసింది. ఇది రియల్ ఎస్టేట్ యజమానులు.. ముఖ్యంగా దీర్ఘకాలం ప్రాపర్టీలను ఉంచుకునేవారికి ఆశ్చర్యకరంగా, అయోమయంగా ఉన్నాయి. ఇండెక్సేషన్ ప్రయోజనాలను తీసివేయడం వల్ల మూలధన లాభాలపై పన్ను విధించే నిబంధనలు చాలామందికి అర్థం కావడంలేదు. కేంద్ర బడ్జెట్ లో ప్రతిపాదనల ప్రకారం దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాల (ఎల్ టీసీజీ)పై 12.5 శాతం పన్ను విధిస్తారు. తక్కువ కాలావధి కలిగిన మూలధన లాభాలపై స్లాబ్ రేట్ల ప్రకారం పన్ను పడుతుంది. అయితే, గతంలో పన్నుపై లబ్ధి చేకూర్చే ఇండెక్సేషన్ ప్రయోజనాన్ని ఇప్పుడు తొలగించడం వల్ల చాలామంది ప్రాపర్టీ యజమానులు ఎక్కువ పన్ను చెల్లించే పరిస్థితి ఏర్పడింది.

ఉదాహరణకు.. మిస్టర్ ఏ అనే వ్యక్తి 1990 అక్టోబర్ 15న రూ.15 లక్షలు వెచ్చించి ఓ ఇల్లు కొన్నారు. అనంతరం 2000 సంవత్సరంలో మరమ్మతుల కోసం రూ.2.5 లక్షలు వెచ్చించారు. 2010లో మరో రూ.3 లక్షలు పెట్టారు. ఆ ఇల్లు అమ్మేటప్పుడు వీటిలో ఏ ఖర్చులు ఇంటి కొనుగోలు ఖర్చులో కలపాలో ఆయనకు తెలియడంలేదు. వాస్తవానికి స్టాంపు డ్యూటీ, ఇంటి మెరుగుదల ఖర్చు, బ్రోకరేజీ లేదా లీగల్ ఫీజులు వంటివన్నీ కలిసి కొనుగోలు ఖర్చులో (సీఓఏ)లో ఉంటాయి. అయితే, గతవారం బడ్జెట్ తర్వాత స్టాంపు డ్యూటీ అనేది సీఓఏలో ఉంటుందా లేదా అనేదానిపై సోషల్ మీడియాలో చర్చ మొదలైంది. దీంతో ఆదాయపన్ను శాఖ దీనిపై వివరణ ఇచ్చింది.

ఏప్రిల్ 1, 2001 కంటే ముందు కొనుగోలు చేసిన ప్రాపర్టీల విషయంలో స్టాంపు డ్యూటీ అనేది కొన్ని షరతులకు లోబడి సీఓఏలో ఉంటుందని స్పష్టంచేసింది. ‘2001 ఏప్రిల్ 1 కంటే ముందు కొన్న ప్రాపర్టీల(భూమి, భవనాలు లేదా రెండూ) విషయంలో 2001 ఏప్రిల్ ఒకటో తేదీన సీఓఏ ఎంత ఉంటుందనే సమస్య తలెత్తింది. అది ఆస్తి కొనుగోలుకు మదింపుదారుకు అయిన ఖర్చు లేదా సరసమైన మార్కెట్ విలువ (స్టాంపు డ్యూటీ విలువకు మించకూడదు) ఆ ఆస్తి సీఓఏ అవుతుంది. పన్ను చెల్లింపుదారులు ఈ రెండింట్లో దేన్నైనా ఎంచుకోవచ్చు’ అని ఐటీ శాఖ పేర్కొంది.

ఇక్కడ ఆ నిబంధన వర్తింపజేస్తే.. ఇక్కడ సీఓఏ అనేది కొనుగోలు ఖర్చు (రూ.15 లక్షలు), బ్రోకరేజ్, లీగల్ ఫీజు (రూ.15వేలు), స్టాంపు డ్యూటీ (రూ.75వేలు), రూ.2010లో అయిన మెరుగుదల ఖర్చు (రూ.3 లక్షలు) ఉంటుంది. 2000 సంవత్సరంలో పెట్టిన పెట్టుబడి ఇక్కడ వర్తించదు. 2001, ఏప్రిల్ ఒకటో తేదీ కంటే ముందు మరమ్మతుల కోసం ఖర్చు చేసిన మొత్తం ఇందులోకి రాదు. అనంతరం రిజిస్టర్డ్ ప్రార్టీ మదింపుదారుతో సదరు ప్రాపర్టీ సరమైన విలువ (ఎఫ్ఎంవీ) లెక్కించాల్సి ఉంటుంది. ఇక్కడ ఆ ప్రాపర్టీ ఎఫ్ఎంవీ రూ.22 లక్షలు అవుతుంది. అయితే, ఐటీ శాఖ నిబంధనల ప్రకారం ఎఫ్ఎంవీ అనేది స్టాంపు డ్యూటీ విలువ కంటే మించకూడదు.

ఇక్కడ స్టాంపు డ్యూటీ విలువ రూ.20 లక్షలుగా ఉంది. అందువల్ల ఇక్కడ సీఓఏ అనేది రూ.20 లక్షలు అవుతుంది. దీనికి రూ.3 లక్షల మరమ్మతుల ఖర్చు కలిసితే.. పన్ను మదింపును రూ.23 లక్షలపై చేయాల్సి ఉంటుంది. ఒకవేళ మిస్టర్ ఏ ఆ ప్రాపర్టీని 2024 జూలై 23 తర్వాత రూ.2 కోట్లకు విక్రయిస్తే.. అందులో రూ.23 లక్షలను సీఓఏ కింద తీసివేస్తారు. దీంతో నికర విక్రయ మొత్తం రూ.1.77 కోట్లు అవుతుంది. ఇందులో బ్రోకరేజ్, లీగల్ ఫీజు రూ.2 లక్షలు తీసేసి, రూ.1.75 కోట్లపై 12.5 శాతం పన్ను.. అంటే రూ.21.87 లక్షలు చెల్లించాల్సి వస్తుంది.

మరో ఉదాహరణ చూద్దాం.. మిస్టర్ బి అనే వ్యక్తి 2005 అక్టోబర్ 15న రూ.50 లక్షలకు ఓ ప్రాపర్టీ కొన్నారు. ఇందులో రూ.10 లక్షలు డౌన్ పేమెంట్ కింద చెల్లించి మిగిలిన రూ.40 లక్షలకు 8.5 శాతం వార్షిక వడ్డీతో 15 సంవత్సరాల కాలానికి రుణం తీసుకున్నారు. 2010లో మరమ్మతుల నిమిత్తం రూ.2.5 లక్షలు ఖర్చు చేశారు. స్టాంపు డ్యూటీ కింద రూ.2.5 లక్షలు, బ్రోకరేజ్, లీగల్ ఫీజుల నిమిత్తం రూ.50 వేలు వెచ్చించారు. రుణంపై వడ్డీ రూ.30.9 లక్షలను సెక్షన్ 24బి కింద క్లెయిమ్ చేసుకోలేదు. దీంతో ఇక్కడ సీఓఏ మొత్తం రూ.86.4 లక్షలు అయింది. మిస్టర్ బి ఆ ప్రాపర్టీని 2024 జూలై 23 తర్వాత రూ.2.5 కోట్లకు విక్రయిస్తే.. అందులో సీఓఏ రూ.86.4 లక్షలతోపాటు బ్రోకరేజ్, లీగల్ ఫీజు కూడా తీసివేస్తారు. దీంతో ఆ ప్రాపర్టీపై మూలధన లాభం రూ.1.61 కోట్లు అవుతుంది. దీనిపై 12.5 శాతం పన్ను విధిస్తే అది రూ.20.13 లక్షలు అవుతుంది.