న‌రెడ్కో నేష‌న‌ల్ ప్రెసిడెంట్ జి.హ‌రిబాబు ఇంట‌ర్వ్యూ

ప్ర: సర్ నమస్తే, ముందుగా మీ కుటుంబం గురించి వివరించండి, మీ బాల్యం, మీ చదువు తదితరాల గురించి చెప్పండి?

జ: మాది గంటూరు జిల్లాలో రేపల్లే మండలంలో చిన్న గ్రామం, ఆ విలేజ్ లోనే నా బాల్యం గడిచింది. అక్కడే ప్రైవేట్ స్కూల్ లో తెలుగు మీడియంలో చదువుకున్నాను. ఆ తరువాత గుంటూరులో జేకేసీ కాలేజీలో పీయూసి చదువుకున్నాను. జేకేసీ కాలేజీలో పీయూసీ మాదే లాస్ట్ బ్యాచ్. ఆ తరువాత 1971లో మా కుటుంబం హైదరాబాద్ కు షిఫ్ట్ అయ్యింది. ఇక్కడ కాచిగూడ భద్రుక కాలేజీలో డిగ్రీ చదువుకున్నాను. మాది వ్యవసాయ కుటుంబం. మా అన్న గారు ప్రగతి రిసార్ట్స్ చైర్మెన్ జీబీకే రావు. మా తమ్ముడు అక్వా రంగంలో బెంగళూరులో స్థిరపడ్డాడు. నేను 1978 నుంచి రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో స్థిరపడ్డాను.

ప్ర: 1971 నుంచి 1974 మధ్య డిగ్రీ పూర్తైతే, 1978 లో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలోకి అడుగుపెట్టారు. మరి మధ్యలో నాలుగేళ్లు ఏం చేశారు?

జ: డిగ్రీ అయ్యాక నెల్లూరు జిల్లా కావలిలో సెరికల్చర్ ఫామ్ ఏర్పాటు చేశాను. అయితే అందులో నష్టం రావడంతో 1977లో దాన్ని క్లోజ్ చేశాను. నా జీవితం బిజినెస్ ఫెయిల్యూర్ తో మొదలైంది. అందుకే ఆ ఫెయిల్యూర్ నుంచి చాలా నేర్చుకున్నాను. ఆ తరువాత 1978 లో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారంలోకి అడుగుపెట్టాను. 1978 నుంచి 1982 వరకు రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం చేశాక.. ఇండస్ట్రీలోకి అడుగుపెట్టాను.

ప్ర: 1978 నుంచి 1982 వరకు రియల్ ఎస్టేట్ లో ఏం చేశారు?

జ: 1978లో ఫిర్జాదిగూడ గ్రామ పంచాయితీలోని మేడిపల్లిలో మొదటి రియల్ ఎస్టేట్ వెంచర్ వేశాను. సర్వే నెంబర్ 101 లో 15 ఎకరాల లేఅవుట్ అభివృద్ది చేశాను. అయితే ముందు ఫౌల్ట్రీ ఫామ్ పెడదామని ఆ భూమిని కొనుగోలు చేశాను. కానీ ఆ తర్వాత వెంచర్ డెవలప్ చేశాను. ఆ క్రమంలో అక్కడే మరో 70 ఎకరాల భూమి దొరకడంతో 1979, 1980 వరకు రియల్ వెంచర్ ను అభివృద్ది చేశాం. ఆ తరువాత ఈస్డ్ హైదరాబాద్ కంటే కూడా వెస్ట్ హైదరాబాద్ బెస్ట్ అని అనిపించింది.

ప్ర: ఈస్ట్ కంటే వెస్ట్ బెస్ట్ అని ఎందుకు అనిపించింది? అంటే ఆ సమయంలో రియల్ ఎస్టేట్ పెద్దగా లేదు కదా?

జ: రియల్ ఎస్టేట్ లేదని కాదు, కొంతమేర ఉంది. అయితే ఎంప్లాయిమెంట్ ఎక్కడ దొరుకుతుంది అన్నది చూశాను. ఈ క్రమంలో పటాన్ చెరు ఇండస్ట్రియల్ ఎస్టేట్, బాలానగర్ ఇండస్ట్రియల్ ఎస్టేట్, సనత్ నగర్ ఇండస్ట్రియల్ ఎస్టేట్, జీడిమెట్ల ఇండస్ట్రియల్ ఎస్టేట్, బొల్లారం ఇండస్ట్రియల్ ఎస్టేట్ రావడం మొదలైంది. అందులోను ఎక్కువగా మ్యానుఫ్యాక్చరింగ్ ఇండస్ట్రీ అంతా వెస్ట్ పార్ట్ ఆఫ్ హైదరాబాద్ కు వచ్చేసింది. దీంతో అత్యధికంగా ఎంప్లాయిమెంట్ జనరేషన్ వెస్ట్ ప్రాంతం నుంచి వచ్చింది. అందుకే ఎక్కడ ఎంప్లాయిమెంట్ ఉంటే అక్కడ రియల్ ఎస్టేట్ బావుంటుందన్న ఉద్దేశ్యంతో ఈస్ట్ నుంచి వెస్ట్ కు షిఫ్ట్ అయ్యాను. ఆ తరువాత వెనక్కి తిరిగి చూసుకోలేదు.

ప్ర: 1978లో మీరు మేడిపల్లిలో భూమి కొన్నప్పుడు ధరలు ఎలా ఉన్నాయి, మీరు వెంచర్ లో ప్లాట్లు ఎంత‌కు అమ్మారు?

జ: 1978 లో నేను మేడిపల్లిలో 9 వేల రూపాయలకు ఎకరం కొన్నాను. 23 రూపాలకు గజం చొప్పున ప్లాట్లు అమ్మాను. అప్పట్లో వెంచర్ కు పర్మీషన్ చాలా సులభంగా తీసుకునేవాళ్లం. గ్రామ పంచాయితీ, సబ్ రిజిస్టార్ నుంచి అనుమతి తీసుకుంటే సరిపోయేది. కానీ ఈ రోజు ఓ రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టుకు అనుమతి తీసుకోవాలంటే చాలా సంస్థల నుంచి అనుమతులు తీసుకోవాల్సి వస్తోంది.

ప్ర: 1982 లో మీరు వెస్ట్ ప్రాంతంలోకి ఎంటర్ అయ్యారు కదా, వెస్ట్ లో మీరు వేసిన మొట్టమొదటి వెంచర్ ఏది?

జ: నేను మొట్టమొదట వేసిన వెంచర్ ఇండస్ట్రీయల్ ఎస్టేట్. బొల్లారం ఇండస్ట్రీయల్ ఎస్టేట్ వెంచర్ ప్రారంభించాను. మొత్తం 125 ఎకరాల్లో వెంచర్ ను అభివృద్ది చేశాను. మేం సదరన్ ఫార్మేషన్ లిమిటెడ్ అని ఓ ఇండస్ట్రీని ప్రారంభించడంతో అక్కడ ఇండస్ట్రీయల్ ఎస్టేట్ వెంచర్ మొదలుపెట్టాం. అప్పుడు ఎన్టీఆర్ ముఖ్యమంత్రి అవ్వడంతో మా ప్రాజెక్టు ను ఆయనే ప్రారంభించారు. ఆ తరువాత 1984లో కాజిపల్లి, గండపోతారంలో 400 ఎకరాల్లో రెండు ఇండస్ట్రీయల్ ఎస్టేట్స్ వెంచర్స్ ను మొదలుపెట్టాం. అందులోనే ఇప్పుడు మైలాన్ తదితర పరిశ్రమలు ఉన్నాయి. అక్కడి నుంచి జీడిమెట్ల తదితర ప్రాంతాల్లో రెసిడెన్షియల్ వెంచర్స్ ను డెవలప్ చేస్తూ వచ్చాం. 1989లో జేఎన్టీయు ఎదురుగా ప్రగతి నగర్ లో 360 ఎకరాల్లో భారీ రియల్ వెంచర్ ను అభివృద్ది చేశాం.

ప్ర: ప్రగతి నగర్ వెంచర్ వేసింది మీరేనా? ఓహ్ గ్రేట్.. ప్రగతి నగర్ లో అప్పుడు ఎకరం ఎంతకు కొన్నారు, ప్లాట్లు ఎంతకు అమ్మారు?

జ: ప్రగతి నగర్ లో ఎకరం భూమి 80 వేల రూపాయలకు కొన్నాం, కొంత భూమి 60 వేలకు ఎకరం చొప్పున కూడా కొన్నాం. ఇక మేం ప్లాట్లు గజం 110 రూపాయలకు గజం చొప్పున అమ్మాం. ఆ రోజుల్లోనే ప్రగతి నగర్ వెంచర్లో 100 ఫీట్ల రోడ్లను అభివృద్ది చేశాం. ఇంటర్నల్ రోడ్లను సైతం 60 ఫీట్లు, 40 ఫీట్ల రోడ్లను డెవలప్ చేశాం. విశాలమైన పెద్ద రోడ్లు ఉండాలనే ముందు చూపుతో ప్లాన్ చేయడం వల్ల ఇప్పుడు ప్రగతి నగర్ లో మంచి అపార్ట్ మెంట్స్ నిర్మించుకునే అవకాశం వచ్చింది. కానీ అందరిలా చిన్న చిన్న రోడ్లు వేసుంటే ప్రగతి నగర్ ఈ రోజు స్లమ్ ఏరియాలా అయ్యేది.

ప్ర: ప్రగతి నగర్ వెంచర్ తర‌వాత ఇంకా ఏయే వెంచర్లు వేశారు?

జ: చాలా ప్రాజెక్టులు చేశాం. ప్రగతి నగర్ ముందు ఉషా ముళ్ల‌పూడి హాస్పిటల్, ఆ తరువాత సూరారం ఇండస్ట్రియల్ ఎస్టేట్, జీడిమెట్ల ఇండస్ట్రియల్ ఎస్టేట్స బౌరంపేట్లో లహరి గ్రీన్ పార్క్ ప్రాజెక్టు పూర్తి చేశాం. ఇక భానూరు, కొండ‌కల్‌, నందిగాం, శంకర్ పల్లి ప్రాంతాల్లో రియల్ వెంచర్లు వేశాం. ఎక్కడ మేం వెంచర్స్ వేసినా పెద్ద ఎత్తునే చేశాం. ప్రగతి నగర్ లహరి వెంచర్ లో ఈ రోజుకు మాకు భూమి ఉంది. అక్కడ నిర్మాణ ప్రాజెక్టులను ప్లాన్ చేస్తున్నాం. ఇదంతా నిరంతర ప్రక్రియ. బౌరంపేట్లో సైతం కొంత భూమి ఉంది. అక్కడా కొన్ని ప్రణాళికలు ఉన్నాయి. మేం చేసిన ఇండస్ట్రియల్, రెసిడెన్షియల్ వెంచర్స్ అన్నీ కలిపి సుమారు 3,500 ఎకరాలు ఉంటుంది.

ప్ర: ఇప్పుడు ప్రగతి నగర్, బౌరంపేట్ లో భూముల ధరలు ఎలా ఉన్నాయి?

జ: ప్రగతి నగర్ లో మేము గతంలో 110 రూపాయలకు గజం అమ్మిన ప్రాంతంలో ఇప్పుడు 70 వేల నుంచి 80 వేల రూపాయలకు గజం ధర ఉంది. అదే 100 ఫీట్ల రోడ్డుకైతే లక్షా 20 వేల రూపాయలకు గజం ధర పలుకుతోంది. ప్రగతి నగర్ లో ఫస్ట్ ఫేజ్ లో ఆల్విన్ ఉద్యోగుల కోసం 80 ఎకరాల వెంచర్ ను కేటాయించగా అప్పుడు 250 గజాలు సుమారు 20 వేల రూపాయలకు అమ్మగా.. ఇప్పుడు దాని ఖరీదు 2.5 కోట్ల రూపాయలు. వాళ్లకు ఇప్పుడు అది పెద్ద ఆస్తి.

నా దగ్గర ప్లాటు కొన్న ప్రతి ఒక్కరు కోటీశ్వరుడు అయ్యాడు. మేడిపల్లిలోను అప్పుడు మేం వేసిన వెంచర్ లో ఇప్పుడు గజం 60 వేల రూపాయలు ఉంది. బౌరంపేట్ లోని వెంచర్ లో గజం 600 రూపాయలకు అమ్మాం.. ఈ రోజు అక్కడ గజం 50 వేల రూపాయలు ఉంది. అంటే మేం వేసిన వెంచర్ లో ప్లాట్ కొన్న ప్రతి ఒక్కరు ఇప్పుడు కోటీశ్వరుడే. 3500 ఎకరాలను సుమారు 35 వేల మందికి అమ్మానని లెక్కేస్తే ఇప్పుడు దాని విలువ దాదాపు 35 వేల కోట్ల రూపాయలు.

ప్ర: మీరు 35 వేల మందికి అస్సెట్ క్రియేట్ చేసి ఇచ్చారు.. మీరు లహరి రిసార్ట్ ను ఏర్పాటు చేశారు కదా, అసలు ఎందుకు రిసార్ట్ ఎర్పాటు చేయాలనుకున్నారు?

జ: శంకర్ పల్లిలో సుమారు 1500 ఎకరాలను కొన్నాను. ముందు నేను అక్కడ భూములు కొంటుంటే కొంతమందికి ఏమి అర్దం కాలేదు. అప్పట్లో అక్కడ కనీసం రోడ్డు సౌకర్యం కూడా లేదు. దీంతో కొంత మంది వెనకాల నవ్వుకున్నారు కూడా. కానీ అక్కడ రోడ్డు వేశాక గాని అందరికి అర్ధం కాలేదు.

ప్ర: మీరు లహరి రిసార్ట్ కోసం భూముల కొనుగోలు ఏ సంవత్సరంలో మొదలుపెట్టారు? ఎప్పుడు కంప్లీట్ చేశారు.

జ: 2002 లో లహరి రిసార్ట్ కోసం భూముల కొనుగోలు మొదలు పెట్టాం. 2004 నుంచి రిసార్ట్ ప్రాజెక్టు పనులు ప్రారంభించాం. ఈ క్రమంలో 150 విల్లాలతో రెసిడెన్షియల్ ప్రాజెక్టు, కమర్షియల్ కాంప్లెక్స్, పెట్రోల్ బంకు, బ్యాంకు, స్కూల్.. ఇలా అన్నీ ఏర్పాటు చేయడంతో అక్కడ అది నివాసప్రాంతంగా అభివృద్ది చెందింది. 2005 నుంచే అక్కడ ఇళ్ల నిర్మాణం మొదలవ్వగా.. ఇప్పుడు సుమారు 2 వేల ఇండిపెండెంట్ ఇళ్ల వరకు ఉన్నాయి.

ప్ర: లహరి రిసార్ట్ లో మీరు భూములను ఎంత ధరకు కొన్నారు, మీరు ప్లాట్లను ఎంతకు అమ్మారు?

జ: లహరి రిసార్ట్ ప్రారంభించిన కొత్తలో 400 రూపాయలకు గజం చొప్పున అమ్మాము. కానీ ఇప్పుడు అదే ప్లాటు హెచ్ఎండీఏ లేఅవుట్ లో అయితే 35 వేలకు గజం ఉంటుంది. లహరి రిసార్ట్ లో కనీసం 500 గజాలతో ప్లాట్లను అభివృద్ది చేశాం. 600 గజాలు, 1000 గజాలు నుంచి మొట్టమొదటిసారి 3,333 గజాల విస్తీర్ణంలో ప్లాటును డెవలప్ చేసింది మేమే. అంత పెద్ద ప్లాట్లు అమ్ముడుపోతాయా అని అనుకున్నాము.. కానీ అవే ముందు సేల్ అయ్యాయి. ఈ రోజుకు కూడా పెద్ద ప్లాట్లకే మంచి డిమాండ్ ఉంది.

ప్ర: ప్రస్తుతం ఆ ప్రాంతంలో పరిస్థితి ఏంటి? అక్కడ మీరు ఏం చేస్తున్నారు?

జ: అక్కడ ప్రస్తుతం ఇండిపెండెంట్ ఇళ్ల నిర్మాణం బాగా జరుగుతోంది. వచ్చే ఐదేళ్లలో అపార్ట్ మెంట్స్ నిర్మాణం మొదలవుతుందని అంచనా వేస్తున్నాను. ఎందుకంటే హైదరాబాద్ పాపులేషన్ ప్రతి సంవత్సరం 2.75 లక్షలు పెరుగుతోంది. ఇందులో 60 శాతం జనాభా వెస్ట్ ప్రాంతానికే వస్తున్నారు. అది కూడా ఫైనాన్సిల్ డిస్ట్రిక్ట్ నుంచి శంకర్ పల్లి మధ్యలో నివాసం ఏర్పాటుకు మొగ్గు చూపుతున్నారు. ఫైనాన్సిల్ డిస్ట్రిక్ట్ నుంచి శంకర్ పల్లి మధ్యలో దాదాపు పది గ్రామాలు ఉన్నాయి. దీంతో ఇక్కడ నిర్మాణాలకు మంచి స్కోప్ ఉంది.

ఉదాహరణకు మోకిలలో గతంలో కేవలం విల్లాల నిర్మాణం మాత్రమే ఉండేది.. కానీ ఇప్పుడు చాలా అపార్ట్ మెంట్స్ నిర్మాణం జరుపుకుంటున్నాయి. ఇదే తరహాలో కొండకల్ సైతం వచ్చే ఐదేళ్లలో అపార్ట్ మెంట్స్ నిర్మాణం మొదలవుతుంది. మేము గతంలోనే 100 ఫీట్లు, 60, 40 ఫీట్ల రోడ్లు అభివృద్ది చేయడం వల్ల అపార్ట్ మెంట్స్ నిర్మాణం ఈజీ అవుతుంది. అనుమతులు కూడా సులభంగా వచ్చేస్తాయి.