యూడీఎస్ కు చెప్పొద్దు ఎస్..!

మారం స‌తీష్ కుమార్‌, ఎండీ, మారం క‌న్‌స్ట్ర‌క్ష‌న్స్: తెలంగాణలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం చక్కగా ఊపందుకుంది. వాణిజ్యపరమైన స్థలాలతోపాటు ఇటు నివాస స్థలాలకు స్థిరమైన డిమాండ్ కొనసాగుతోంది. కోవిడ్ కారణంగా రెండు లాక్ డౌన్ లు విధించినా.. రెసిడెన్షియల్ డిమాండ్ మాత్రం తగ్గలేదు. నాణానికి ఇదంతా ఒకవైపు అయితే, మరోవైపు ప్రీలాంచులు, యూడీఎస్ దందా కనిపిస్తోంది. త్వరగా ఎదగాలనే కొంతమంది డెవలపర్ల ఆశ.. కొనుగోలుదారులను నిట్టనిలువునా ముంచేసే పరిస్థితికి తీసుకెళ్తోంది. అధిక రేట్లకు భూములను కొనేసి, అనంతరం స్థలానికి సంబంధించిన అవిభాజ్యపు వాటా (యూడీఎస్) ముందుగానే అమ్మేసి సొమ్ము చేసుకుంటున్నారు. రెరా నిబంధనలకు ఇది విరుద్ధమైనా డెవలెపర్లు పట్టించుకోవడంలేదు. కొనుగోలుదారులు సైతం తక్కువ రేటుకే ప్లాట్ వస్తుందనే కారణంతో వీరి మాయలో పడి చివరకు మోసపోతున్నారు. చూడటానికి ఈ లావాదేవీలు సక్రమంగానే కనిపించినప్పటికీ.. కొనుగోలుదారులు నష్టపోవడానికే ఆస్కారం ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఆ అంశాలేంటో ఓసారి చూద్దాం..

రిజిస్ట్రేషన్, ఇతర చార్జీల ఎగవేత..
ఈ లావాదేవీలు రెసిడెన్షియల్ యూనిట్ అమ్మకానికి సంబంధించినవనే విషయం స్పష్టంగా చెబుతున్నప్పటికీ, భూమి ధరపై ప్రస్తుతం రిజిస్ట్రేషన్, ఇతర చార్జీల ఎగవేతను ప్రభుత్వం నిశితంగా గమనిస్తోంది. ఈ లావాదేవీలు ఖజానాకు భారీ నష్టం కలిగిస్తున్నాయి.

రెరా నిబంధనల ఉల్లంఘన..

రెరా నిబంధనలను డెవలెపర్లు ఉల్లంఘిస్తున్నట్టు స్పష్టంగా తెలుస్తోంది. తద్వారా యూడీఎస్ఎల్ పథకం ద్వారా యూనిట్లను కొనుగోలుచేసినవారి ప్రయోజనాలు సైతం దెబ్బతింటాయి. యూడీఎస్ఎల్ కింద యూనిట్లు కొనుగోలుచేసినవారిని కొనుగోలుదారులుగా కాకుండా భూమి యజమానులుగా పరిగణిస్తారు. ఫలితంగా ఆ ప్రాజెక్టు వైఫల్యం లేదా ఆలస్యానికి డెవలెపర్ తోపాటు వీరు కూడా బాధ్యులవుతారు. అంతేకాకుండా ఇలాంటి సమయాల్లో భారీ జరిమానాలు, జైలుశిక్ష వేసే అవకాశం కూడా ఉంటాయి. ఈ తరహా ప్రాజెక్టుల విషయంలో రెరా అధికారులు ఇప్పటికే తమ అధికారం ఏమిటో చూపిస్తున్నారు.

స్వీయ విధ్వంసక నమూనా..

యూడీఎస్ఎల్ ద్వారా ప్రీలాంచులు చేస్తున్న ప్రాజెక్టులను స్వీయ విధ్వంసక నమూనాగా అభివర్ణించవచ్చు. ఎందుకంటే దీనికి సంబంధించిన పర్యావసనాలపై ఈ డెవలెపర్లకు అస్సలు అవగాహనే ఉండటంలేదు. సదరు డెవలెపర్లు పెద్దగా పెట్టుబడి పెట్టకుండానే యూడీఎస్ఎల్ కింద భూమిని సేకరిస్తున్నారు. అనంతరం సరైన ఆర్థిక వనరులు లేక ప్రాజెక్టులు పూర్తిచేయలేకపోతున్నారు. యూడీఎస్ఎల్ అమ్మకపు ధరలకు, వాస్తవ అమ్మకపు ధరలకు మధ్య హేతుబద్ధీకరణ లేకపోవడంతో ఈ పరిస్థితి తలెత్తుతోంది. పైగా వీరికి ప్రాజెక్టులకు సంబంధించి సరైన అనుభవం కూడా లేకపోవడంతో బ్యాంకులు కూడా రుణాలివ్వడానికి ముందుకు రావడంలేదు.

పర్యావరణ వ్యవస్థకు విఘాతం కలిగించే అవినీతి మోడల్..

• ఇలాంటి ప్రాజెక్టులు మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్నే తీవ్రంగా ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. నిజమైన డెవలెపర్ల ఉనికిని ప్రశ్నార్థకం చేస్తున్నాయి.
• ప్రీసేల్ డెవలెపర్లు అధిక ధరలను ఆశ చూపడంతో భూ యజమానులు ఎవరూ కూడా సంయుక్త అభివృద్ధి ఒప్పందం (జేడీఏ) చేసుకోవడానికి ముందుకు రావడంలేదు. యూడీఎస్ఎల్ పథకం ద్వారా 50 శాతం తక్కువ ధరకే యూనిట్లను
• విక్రయిస్తున్నందున వాటి పొరుగు ప్రాజెక్టుల అమ్మకాలపై తీవ్ర ప్రభావం పడుతోంది. ఫలితంగా నిజమైన డెవలెపర్లకు నగదు కష్టాలు వచ్చి, సకాలంలో ఆ ప్రాజెక్టులను పూర్తిచేయలేని పరిస్థితి తలెత్తుతోంది.
• ఇదంతా మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపైనే కాకుండా దాని పర్యావరణ వ్యవస్థపైనా ప్రభావం చూపిస్తోంది. ఈ నేపథ్యంలో యూడీఎస్ఎల్ పై సరైన విధంగా వ్యవహరించకపోతే మళ్లీ 2008-2014 నాటి మార్కెట్ పరిస్థితులు పునరావృతమయ్యే అవకాశం ఉందనే ఆందోళన వ్యక్తమవుతోంది.
  ఇలా చేయాలి..

ఇలా నియంత్రించాలి!

ప్రస్తుత పరిస్థితులు మనం కూర్చున్న కొమ్మనే నరుక్కునే చందంగా ఉన్నాయి. ఈ నేపథ్యంలో దీనిని నియంత్రించడానికేం చేయాలంటే..

• యూడీఎస్ఎల్ వంటి అవివేకమైన పథకాలకు వ్యతిరేకంగా డెవలెపర్లంతా ఏకం కావాలి.
• యూడీఎస్ఎల్ విక్రయాలలో లోపాలు, నష్టాల గురించి సాధారణ ప్రజలకు అవగాహన కల్పించారు. ఈ పథకంతో జరిగే అమ్మకాలను, ఆయా ప్రాజెక్టుల్లో జరిగే జాప్యాలను సంబంధిత అధికారులకు ఫిర్యాదు చేసేలా వారిని ప్రోత్సహించాలి.
• యూడీఎస్ఎల్ వంటి పథకాల కింద ఎలాంటి ఆస్తులు కొనుగోలు చేయకూడదని సోషల్ మీడియా, ఎలక్ట్రానిక్ మీడియా, ప్రింట్ మీడియా వంటివాటి ద్వారా ప్రజలకు తెలియజెప్పాలి.
• రాష్ట్ర ప్రభుత్వ ఖజానాకు నష్టం కలిగించే, కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలకు విఘాతం కలిగించే యూడీఎస్ఎల్ అమ్మకాలను నియంత్రించేందుకు రిజిస్ట్రేషన్, ఇతర చట్టాలను సవరించేలా రాష్ట్ర ప్రభుత్వాన్ని ఒప్పించాలి.
• ఇలాంటి ప్రాజెక్టులపై ఓ కన్నేసి ఎప్పటికప్పుడు తగిన చర్యలు తీసుకునేలా చేయడం ద్వారా భవిష్యత్తులో ఇలాంటి మోసాలను నిరోధించే అవకాశం ఉంటుంది.